Ko‘chmas mulk biznesi: pul qachon “o‘zi keladi?”

Butun dunyoda ko‘chmas mulk qiymati global boylikning eng katta zaxirasi hisoblanadi. Ko‘chmas mulk – butun dunyo qimmatli qog‘ozlar va obligatsiyalar bozorlarini birlashtirgandan ko‘ra qimmatroq va global YAIMdan deyarli to‘rt baravar katta.

Research and markets platformasi ma’lumotlariga ko‘ra, so‘nggi yillarda ko‘chmas mulk bozori hajmi sezilarli darajada oshgan. U 2023 yilda 4016,66 milliard AQSH dollarini tashkil etgan bo‘lsa, 2028 yilgacha 5667,94 milliard AQSH dollarigacha o‘sishi kutilmoqda. Prognoz davrida kutilayotgan o‘sishni aholi soni ortishi, infratuzilmaga investitsiyalarning ko‘payishi va urbanizatsiyaning kuchayishi, qolaversa, foiz stavkalarining pasayishi bilan bog‘lash mumkin.

O‘zbekiston sharoitida ham ko‘chmas mulk odamlarga istiqomat qilish uchun birlamchi ehtiyoj ekanidan tashqari, kimlar uchundir biznes manbaiga aylanib ulgurgan. QALAMPIR.UZ mutaxassisga yuzlanib, har ikki toifa vakillari uchun foydali suhbat tashkil etdi.

Iqbol Ergashova, muxbir.: — Odamlar allaqachon ko‘chmas mulk ijarasiga passiv biznes sifatida qaramoqda. Mutaxassis o‘laroq siz buni qanday baholaysiz?

Bahrom Bahodirov, investor.: — Passiv daromadga konservativ yo‘l bilan chiqish uchun eng to‘g‘ri instrumentlardan biri bu ko‘chmas mulk. Umuman olganda, investitsiya kiritishda har doim ikki jihatga e’tibor berish kerak: 

1. Oyma-oy passiv daromad keltirishi;
2. Tannarxi oshib borishi.

O‘z qiymatini yo‘qotmaganligi sababli, ko‘chmas mulk investitsiyalari yaxshi kapitalizatsiya manbai bo‘lib xizmat qiladi va oyma-oy daromad olib keladi. Shu sababli, menimcha, ko‘chmas mulk – har doim superkonservativ to‘g‘ri instrument. Boy insonlarning ham asosiy maqsadi doimiy passiv daromad olish va shuningdek, o‘zlariga yoqadigan faoliyat bilan umrlarning oxirigacha shug‘ullanishdir. Men ko‘p biznesmenlarni bilaman, ular turli riskli startaplar va yangi biznes loyihalariga qo‘l urishsa-da, o‘zlarining portfellarida superkonservativ ko‘chmas mulk bizneslari bor va keladigan passiv daromad orqali mavjud hamma oylik xarajatlarini qoplay oladilar: o‘qish, sayohat va hokazolar. Shu sababli, ko‘chmas mulkni passiv daromad olish uchun eng yaxshi vositalardan biri deb hisoblayman.

I.E.: — Ayni vaqtda ko‘chmas mulk bozorida narxlar borasida fikringiz qanday? Kelgusi 5 yillikni qanday prognoz qilish mumkin?

B.B.: — Bozor prognozlariga kelsak, hech kim yuz foiz aniq prognoz qila olmaydi. O‘zi iqtisodiyot har doim sikllardan iborat: pastga tushadi, yuqoriga chiqadi va bu har doim davom etadi. Krizis ham tabiiy jarayon, har 5-6 yilda takrorlanib turadi va bu normal. Prognoz eng ko‘pi bilan 50-60 % to‘g‘ri chiqishi mumkin. Lekin fikrimni aytadigan bo‘lsam, O‘zbekistondagi narxlar o‘sishda davom etadi. Faktorlarga kelsak, birinchidan, aholi o‘suvchanligi va qurilishlarga talab baland. Ikkinchidan, biz o‘zbeklar uchun o‘z uyiga ega bo‘lish va farzandlarini ham uy-joyli qilish muhim. Investitsion nuqtai nazardan qaralsa, O‘zbekistonda pul tikish mumkin bo‘lgan sohalar chet davlatlardagiga nisbatan kamroq bo‘lgani bois ko‘chmas mulkka investitsiya qiladiganlar ko‘p. Hozir sotuvlarda biroz pasayish kuzatilayotgan bo‘lishi mumkin, ammo mening fikrimcha, bu vaqtinchalik holat.

I.E.: — Ko‘pchilikka ma’lum, Toshkentdagi shaharsozlikning izdan chiqib ketgani uchun – agar shunday deyish joiz bo‘lsa – sobiq hokim Jahongir Ortiqxo‘jayev nishonga olindi. Siz bu haqda qanday fikrdasiz? Shaharsozlik ishlari qaysidir korchalonlar manfaatiga moslashtirilmayaptimi?

B.B.: — Men shaharsozlik izidan chiqqan degan fikrda emasman. To‘g‘ri, har bir davlatning rivojlanish davrida kamchiliklar bo‘ladi va bu sekin-sekin tartibga solinadi. Shuningdek, bizda ham ko‘p yo‘nalishlar, ayniqsa, qurilish sohasi tartibga solinmoqda. Yaqin kelajakda noprofessional quruvchilar “o‘yin”dan chiqib ketadi. Misol uchun, hozir qurilish sohasi davlat tomonidan nazoratga olinib, qurilish normalarining, kompaniyalarning tartibga solinayotgani, ularga bo‘lgan talablar oshirilayotganini ko‘rishimiz mumkin. Oldingi yil bilan solishtirganda, hozir katta o‘zgarishlar qilingan. Masalan, Toshkent uchun Bosh reja ishlab chiqildi, yuridik tomondan ham hammasi inobatga olingan. To‘g‘ri, hozir solishtirsak, ba’zi davlatlardan ortda bo‘lishimiz mumkin, ammo o‘ylaymanki, yaqin kelajakda biz ham rivojlangan davlatlar darajasiga chiqamiz, ayni vaqtda shu yo‘ldamiz.

I.E.: — Shaharsozlik borasida gap ketar ekan, “parkovka”lar masalasida sizning munosabatingiz qanday? Ya’ni shaharda avtomobil to‘xtash joylari yetishmaydi va mavjudlari juda qimmat. Ko‘chmas mulk ob’ektlarida ularning ahamiyati haqida to‘xtalsangiz.

B.B.: — Shaharsozlikda “parkovka”ning o‘rni juda katta va bunga alohida e’tibor berish kerak. Hozirgi kunda ko‘pchilik “parkovka” sotib olmaydi, chunki odamlar mashinalarini ko‘chalarda qoldiradi. Bizda hozircha ko‘chaga “parkovka” qilish tekin, lekin rivojlangan mamlakatlarda bu ham pullik. O‘ylashimcha, yaqin kelajakda bizda ham shunday bo‘ladi va mashinangizni yo‘l chetiga qo‘ysangiz, soatiga to‘lov qilishingizga to‘g‘ri keladi. Qolaversa, “dom”larning tagida mashina qo‘yiladigan joylar ham bora-bora pulli bo‘ladi, to‘lov qilmaganlarga jarima yoziladi. Ana o‘shanda parkovkalar narxi yana ham oshib ketadi. Demoqchi bo‘lganim, rivojlangan davlatlar misolida 4-5 yil keyinni fahmlash mumkin, chunki ular ham bizning bosqichlardan o‘tgan ya’ni kelajak ko‘z oldimizda desak ham bo‘ladi. Tahlillarimga ko‘ra, odamlar “parkovka” sotib olishi, quruvchilar esa ob’ektlarda parkovkalarni alohida inobatga olishi kerak deb o‘ylayman. Yana bir faktor borki, aholi daromadiga nomutanosib bo‘lishi mumkin, ammo aslida qaralganida, bizda hozircha mashinaga egalik qilish nisbatan qimmat emas. Lekin yaqin yillarda avtomobil ehtiyot qismlar narxi oshib, mashina saqlash qimmatlashadi. Shundan so‘ng, odamlar uchun mashinada yurish ortqicha chiqimga aylanib, jamoat transportidan foydalanish qulayroq bo‘lib qoladi. Hozir ham ba’zilarning kredit hisobiga qimmat mashina sotib olgani, lekin daromadi shunga yarasha emasligini ko‘rish mumkin. O‘ylab qaralsa, o‘sha kishiga taksi xizmatidan foydalangani qulayroq bo‘lishi mumkin. Chunki mashinaning xarajati faqat benzin emas, texnik xizmat ko‘rsatish xarajatlari, parkovkasi, “moyka”si va shunga o‘xshash xarajatlari ko‘p. Bundan tashqari, mashina narxi pasayishi va “shtrafga tushish” tomonlari ham bor. Odamlar buni yaxshi tushunganidan keyin shaxsiy avtomobillarga talab o‘sishi to‘xtashi mumkin. Lekin ayni vaqt haqida gapiradigan bo‘lsam, imkoniyati bor kishilarga parkovka sotib olishni tavsiya qilaman, albatta. Sababi, yuqorida aytganimdek, ko‘chalarda qoldirish ham pulli bo‘lgach, parkovkalar narxi yana ham oshib ketadi.

I.E.: — Yangi qurilayotgan turarjoy hududlarida baland binolarning betartib joylashuvidanmi havo aylanishini juda yomon deyish mumkin. Nafaqat uy, balki mehmonxona, do‘kon yoki ovqatlanish rastalari xarid qilmoqchi bo‘lganlarga ayni shu borada qanday tavsiyalar berasiz?

B.B.: — Bizda boshqa davlatlarga qaraganda, normativlar kattaroq va shuning uchun qurilishlarni betartib deb ayta olmayman, aksincha, ancha tartibli. To‘g‘ri, hammasi yuz foiz norma bo‘yicha to‘g‘ri qilingan deb ayta olmayman ham, chunki qanaqadir nuqsonlar bo‘lishi mumkin, bu ham tabiiy holat. Tijorat ko‘chmas mulki sotib olib, sarmoya qilmoqchi bo‘lgan kishilarga yangi qurilayotgan joylarda juda katta bo‘lmagan yoki katta bo‘lgan taqdirda ham likvid kvadratlarni tanlab olish kerak degan bo‘lardim. Masalan, Yangi O‘zbekiston (bog‘i) yoki Seoul Mun (savdo markazi) misolida olsak, qaysi do‘kon qayerda va qanday bo‘lishi oldindan aniq bo‘lgan va qurilish ham shunga mo‘ljallangan. Bu to‘g‘ri yondashuv deb o‘ylayman. Tashkent City loyihasida esa shunday yondashuv bo‘lmagan. Misol uchun, Boulevard’ni (turarjoy majmuasi) oladigan bo‘lsak, hali ham bo‘sh joylari ko‘p, sababi, boshidan chiroyli joylashmagan. Qurilish yaxshi, lekin boshidan konsepsiya, do‘konlar joylashuvi reja qilinmagani uchun pul tikib sotib olganlarga ijara masalasi qiyinchilik olib keladi. Aytib o‘tish kerakki, hozir mana shunday holatlar inobatga olinib, qurilishlar konsepsiyasini oldindan tayyorlash madaniyati rivojlanyapti va bu to‘g‘ri sarmoya qilishga imkoniyat yaratadi. Ko‘chmas mulkning qaysi maqsadda, nimaga mo‘ljallab qurilayotganini oldindan bilish muhim. Bu ko‘pincha yangi qurilayotgan loyihalarda amalga oshirilayotgani ko‘rinadi. Allaqachon qurib bo‘lingan joylarga kelsak, katta bo‘lmagan, uzog‘i bilan 200 kvadrat metrgacha yerni oldindan aniq reja asosida, ekspertlar bilan maslahatlashib, keyin sotib olishni maslahat beraman. Sotib olayotgan jarayonda xato qilmasdan, to‘g‘ri yondashilsa, tijorat ko‘chmas mulk biznesi — barqaror va uzoq muddatli daromad keltiradigan yo‘nalish. Bundan tashqari, aportatellik (kompaniyaga hissa sifatida mulk, moddiy yoki nomoddiy aktivlarni qo‘shish) madaniyati shakllanishni boshladi, o‘zimiz ham Toshkent markazida shunday loyiha qilyapmiz. Sotib olgach, soliqlari va boshqa hamma xarajatlari to‘langanidan keyin har oy hisobingizga “toza pul” tushadi va mulk, uning kadastri sizning nomingizda bo‘ladi, boshqarishni esa otel operatori bajaradi. Bu boshqa davlatlarda anchadan beri ishlayotgan biznes hisoblanadi va juda o‘suvchan model. Yuqorida aytib o‘tganimdek, ko‘chmas mulk sotib olayotganda qaror qabul qilishdan oldin mutaxassislar bilan maslahatlashib, aniq maqsad bilan investitsiya kiritishni tavsiya qilaman.

I.E.: — Ko‘chmas mulk narxlari qaysi faktorlarga asosan shakllanadi? Hatto 5000 AQSH dollarigacha narx qo‘yayotgan qurilish kompaniyalari ham bor. Bunday o‘sib borish nimalarga asoslanyapti?

B.B.: — Bu bir emas, bir nechta faktorlarga bog‘liq. Qurilishning sifati, xarajatlari va joylashuviga qarab uning bahosi kelib chiqadi. Shuningdek, albattaki, narx talab va taklifdan kelib chiqadi va buni bozor hal qiladi. Narx bir necha ming dollarmi, demak, uning xaridori bor. Lekin keyinchalik raqobat rivojlanib, taklif ko‘paysa, narxlar arzonlashishi, agar aksincha, talab ortsa qimmatlashishi ham mumkin. Yana muhim faktor mavjud, aholi daromadi o‘sishi talab oshishiga va o‘z navbatida narxlar ko‘tarilishiga olib keladi. Elektr, gaz, soliq, aholi daromadi oshgani kabi xarajatlar ham oshyapti va buning hammasi o‘z-o‘zidan tannarxga ta’sir o‘tkazadi. Tannarxning o‘sib borishi esa ko‘chmas mulk narxlarining doimiy oshib borishiga sabab bo‘ladi. Qolaversa, yer va qurilish materiallari narxi qimmatlashib, aholi talabi esa ortib bormoqda, bundan tashqari, soliqlar ham bor. Shuningdek, odamlar faqatgina uy emas, savdo do‘konlari, bolalar maydonchasi, ovqatlanish nuqtalari kabi qo‘shimcha qulayliklarni ham istashyapti va bularning hammasi xarajat talab qiladi.

I.E.: — Uy xarid qilayotganda ko‘pchilik odamlar shartnomalarda huquqiy xatoliklarga yo‘l qo‘yishmoqda. Mutaxassis sifatida ko‘chmas mulk xarid qilmoqchi bo‘layotganlar amal qilishi kerak bo‘lgan asosiy bir necha qoidalarni sanab o‘tsangiz.

B.B.: — Birinchi o‘rinda, foyda va zarar tomonlarini aniqlash uchun shartnomani yuristlar yordamida o‘rganish kerak. Keyingi o‘rinda esa quruvchini yaqindan o‘rganish kerak: developer kim, uning ortida kim bor. Ko‘pincha, va’dasini bajaradigan, ob’ektlarni topshirgan yoki boshqa yo‘nalishlarda loyihalari bor biznesmenlar bilan doimiy hamkorlikda ishlaydigan quruvchilar ishlarni oxirigacha olib boryapti. Lekin shunday bo‘lsa-da, oqsayotgan, kechikayotgan loyihalar ham bo‘lishi mumkin, aslida bu ham tabiiy hol. Shuning uchun ham boshidayoq yuristlar yordamida barcha kerakli jihatlarni o‘rganish kerak, xususan, ruxsatnoma va ekspertiza xulosalari kabi hujjatlarini tekshirish lozim. Qisqa qilib aytganda, quruvchining kimligiga diqqatli holda, o‘zingizga yoqqan konsepsiyani yuridik xizmatlar yordamida sotib olishni tavsiya qilaman.

I.E.: — 2008 yildagi banklarning past daromadli odamlarga katta miqdorda ipoteka kreditlari berishi oqibatida Wallstreet’da boshlanib butun dunyoga ta’sir qilgan moliyaviy inqiroz haqida ko‘pchilik eshitgan. Nima deb o‘ylaysiz, hozirgi paytda O‘zbekistonda ham shu faktorlar kuzatilmayaptimi?

B.B.: — Bizda hali ipoteka yuqori darajada rivojlanmagan, qizg‘in bozorga ega emas. Faqat bitta faktor bor, ko‘plab quruvchilar bo‘lib to‘lashga va qisqa muddatga ko‘chmas mulk sotmoqda. Negaki, 10-15 yil muddatga ipoteka berayotgan banklardan farqli o‘laroq, ko‘pchilik developerlar uch yildan uzoq muddatga ko‘chmas mulk bera olmaydi. Bunday shartlar asosida investitsiya uchun biznesmenlar yoki yaxshi daromad manbai mavjud insonlar xaridorlik qilishi mumkin. Bank va shaxsiy mablag‘ orqali to‘lov qilish orasida katta farq bor. Qisqa muddatga bo‘lib to‘lashga ko‘chmas mulk xarid qilgan insonlar bankrot bo‘lishlari ehtimoli kam va ular albatta, to‘lovni to‘liq yopish imkoniyatiga ega. Qolaversa, O‘zbekiston sharoitida ipoteka stavkalari baland va shuning uchun ham ommaviy krizis ehtimoli past deb o‘ylayman. Shuningdek, hali bitmagan va kadastri yo‘q uylarga banklar ipoteka ajratmaydi.

I.E.: — Xususiy OTMlar ko‘payishi hisobiga Toshkentda ijara narxlari keskin oshib ketdi. Shundan kelib chiqib xususiy yotoqxonalar biznesi bilan shug‘ullanish o‘zini qanchalik oqlaydi deb o‘ylaysiz?

B.B.: — To‘g‘ri, OTMlar ko‘payib bormoqda, ayniqsa aholisining katta qismi yoshlar bo‘lgan bizdek mamlakatda bu juda ahamiyatli.  Tabiiyki, insonlar yaxshi hayotga intiladi, o‘qib-o‘rganishga harakat qiladi va o‘z-o‘zidan ta’lim dargohlari soni ortib boradi. Shuning uchun zamonaviy yotoqxonalar tashkillashtirishni juda ham zo‘r biznes model deb bilaman. Hali qurilish ishlari boshlanmagan bo‘lsa-da, aytib o‘tishim mumkinki, o‘zim ham shu biznesni yo‘lga qo‘yishni mo‘ljallayapman. Bozorga yaxshi joylashuvdagi, talabalar uchun hamyonbop taklif chiqarish niyatidamiz. Shuningdek, bunday yotoqxonalar zamonaviy texnologiyalar bilan jihozlangan bo‘lishi kerak, masalan, FaceID tizimi orqali viloyatlardagi ota-onalar farzandlarining yotoqxonaga kirgan-chiqqanini kuzatib turishlari mumkin. O‘ylaymanki, agar qiz bolalar uchun alohida, o‘g‘il bolalar uchun alohida yotoqxonalar tashkil qilinsa, bu juda yaxshi ishlaydigan biznes modelga aylanadi.

I.E.: — Qurilishda “pul qanday yuviladi”?

B.B.: — Buni men bilmayman. Qurilishda pul qanday yuvilishiga aniq javob bilmayman.

I.E.: — Bugungi kunda ko‘chmas mulkni sotishda samarali marketing strategiyalari qanday? Ijtimoiy tarmoqlar orqali savdoni oshirishning eng yaxshi usullari nimalardan iborat?

B.B.: — Avvalo, marketing tushunchasiga to‘xtalmoqchiman. Marketing, mening tushunishimcha, bozorni tahlil qilish orqali insonlar nima xohlayotgani va talabini o‘rganib, boshqalardan yaxshiroq takliflar taqdim etishdir. Qachonki, kuchli tahlil asosida bozorda talab bor narsani boshqalardan zo‘r qilib yaratsangiz shunda reklamaga ko‘p mablag‘ sarflashingizga hojat qolmaydi. Shundan kelib chiqib, eng yaxshi marketing — sifatli va kerakli taklif yaratish, degan bo‘lardim. Aks holda, bozorda xaridori yo‘q mahsulotni reklama qilish uchun ko‘p pul sarflashning foydasi yo‘q. To‘g‘ri tahlillar asosida qilingan marketing strategiyalari samarali bo‘ladi. Bu ijtimoiy tarmoqlar, masalan, Instagram yoki Telegram va boshqa reklama kanallari orqali amalga oshirilishi mumkin. Har qanday reklamaning ishlash vaqti va shakli bor, chunki odamlar baribir ko‘p marotaba ko‘rgan narsalariga qiziqishni boshlaydi. Shuning uchun to‘g‘ri mahsulotni reklamasi zarur va kerak.

Savdoni oshirish masalasiga kelsak, qisqa qilib aytganda, PRni to‘g‘ri qilish ko‘proq samara beradi. Ya’ni murojaat qilgan yoki to‘g‘ridan-to‘g‘ri kelgan mijozlarga mos taklifni berib, ularni “ushlab qolish” muhim. Sotuv degani mijozga mahsulotni shunchaki sotib yuborish emas, u shunaqa narsaki, mijoz xohlagan va orzu qilgan narsasini berish orqali ehtiyojini qondirish va uni ruhlantirish. Mijoz sizdan xarid qilganidan xursand bo‘lishi, siz esa u kutganidan ko‘prog‘ini berib ruhlantirishingiz kerak. Sababi, odamlarning bir-biriga tavsiya qilishi o‘z-o‘zidan savdo oshishiga ta’sir qiladi.