Uy quruşda “Eskrou” tizimi: xaridor puli kimning qölida böladi

Yaqindagina Imarat Development atrofidagi mojaro, investorlarning bir-biriga san salor qilib, pullarini yoki uyini ololmay, kompaniya eşigi tagida oylab sarson bölgan xaridorlar bilan boğliq voqealar hali köpçilikning yodidan kötarilgani yöq. Bugungi kunda yurtimizda şu kabi qonunbuzarliklarga yöl qöygan quruvçilar soni 125 taga yetgani aytilmoqda. Bu raqamlar muammoning naqadar jiddiy ekanini körsatadi.

Endilikda aynan şunday holatlarning oldini oliş uçun deputatlar yangi qonun loyihasini işlab çiqdi.

10 noyabr kuni Oliy Majlis Qonunçilik palatasi “Köp kvartirali uylar va boşqa köçmas mulk ob’ektlarini uluş kiritiş asosida quriş töğrisida”gi qonun loyihasini ikkinçi va uçinçi öqişlarda qabul qildi.

Xöş, yangi qonun uy sotib oluvçilar va quruvçilar uçun nimalarni özgartiradi? Eskrou hisobvaraği qanday işlaydi? Quriliş töxtab qolsa, xaridorning puli nima böladi? Eng muhimi, endi uylarning narxi oşadimi?

Batafsil körib çiqamiz.

Yangi qonun uy-joy qurilişida xaridor va quruvçi örtasidagi munosabatlarni tartibga soliş, fuqarolarning mablağlarini himoya qiliş va qurilişning oxirigaça yetkazilişini ta’minlaşga qaratilgan.

Qonun loyihasining eng köp muhokama qilingan bandlaridan biri – qurilişni moliyalaştiriş tartibi. Loyihaga kiritilgan 41-moddaga köra, uluşli qurilişda quriliş qiymatining kamida 70 foizi bank tomonidan loyiha asosida moliyalaştirilişi, quruvçining öz mablaği esa 30 foizdan oşmasligi belgilandi.

Bu talabning maqsadi – quriliş faqat xaridorlardan yiğilgan pulga boğlanib qolmasligi, loyiha uçun bank tomonidan ham moliyaviy kafolat va nazorat bölişini ta’minlaş. Ammo aynan şu masala deputatlar orasida savollarni keltirib çiqardi.

Deputat Saydullo Azimov quruvçining öz mablaği yetarli bölsa ham, uni bankdan kredit olişga majburlaş qançalik töğri ekanini söradi.

“Hozir biz amalda tadbirkorni qurilişning kamida 70 foizini moliyalaştiriş uçun kredit olişga majbur qilyapmiz. Agar uning öz mablaği bölsa va u uyni öz hisobidan qura olsa, buning nimasi yomon? Nahotki, bizning maqsadimiz tadbirkorga kredit beriş yoki uning uyni tezroq qurib, xonadonlarni uluşdorlarga topşirişiga erişiş bölsa?”

Deputat 100 milliard sömlik ob’ekt qurilişi misolini keltirdi. Uşbu talab böyiça qurilişning kamida 70 milliard sömi bank moliyalaştirişi hisobidan qoplanişi, quruvçining öz mablaği esa 30 milliard sömdan oşmasligi kerak. Bank kreditini jalb qiliş uçun qöşimça garov va foizlar tölanişi talab etilişi, bundan taşqari, bank moliyalaştirişni rad etişi ham mumkinligiga e’tibor qaratdi.

“Masalan, menda 60 mlrd söm öz mablağim bor, lekin men uni bankdan foiz evaziga olişim kerak. Agar bank kredit bermasa-çi? Öz mablağimdan foydalanişim mumkin bölmasa, unda pulni qayerdan olaman? Mana, biz şunda muammoga duç kelamiz”, deya tuşuntirdi u.

Azimov developerlarga boşlanğiç moliyalaştiriş talablarini bajarganidan söng, keyingi mablağ yönaltiriş manbalari – öz mablağlari yoki bank kreditlarini mustaqil tanlaş imkoniyatini saqlab qolişni taklif qildi.

Qonun loyihasi vakillari esa uşbu talabning maqsadi quruvçilarni kreditga boğlab qöyiş emasligini ta’kidladi. Ularning tuşuntirişiça, qurilişda moliyaviy barqarorlik bölişi kerak. Çunki quruvçi öz mablaği yoki xaridorlardan tuşgan pul hisobidan iş boşlaşi, keyinçalik mablaği tugab qolişi va qurilişni töxtatişi mumkin.

Bank iştiroki esa loyihaning moliyaviy holatini nazorat qiliş, qurilişning oxirigaça yetkazilişiga kömaklaşiş imkonini beradi. Markaziy bank vakillari ham bank iştirokining afzalliklarini tuşuntirdi. Ularning aytişiça, quruvçi bank bilan işlaganda, loyiha töxtab qolgan taqdirda muammoni hal qiliş mexanizmlari tezroq işga tuşişi mumkin. Jumladan, quruvçini almaştiriş yoki loyihani boşqa taşkilot orqali davom ettiriş imkoniyati paydo böladi.

Aks holda, quriliş töxtab qolganidan keyin kreditorlar, sud jarayonlari va mol-mulkni auksion orqali sotiş kabi jarayonlar bir neça oyga çözilişi mumkin. Bank iştirokidagi mexanizm esa bu jarayonni 5–6 oyga qisqartirişi mumkinligi aytildi.

Şuningdek, eskrou hisobvaraqlarida töplangan mablağlar banklar uçun resurs bazasini şakllantiradi. Bu esa ularga quriliş loyihalarini moliyalaştiriş imkonini beradi. Hozirda quruvçilar uçun bank kreditlari yillik örtaça 21–22 foiz atrofida ekani ham qayd etildi. Eskrou hisobvaraqlaridagi mablağlar köpayişi banklarning moliyaviy imkoniyatlarini kengaytirib, loyiha kreditlari böyiça foiz stavkalarini pasaytirişga yordam berişi kutilmoqda.

Eskrou hisobvaraği: Xaridorning puli kimning qölida böladi?

Yangi tartibga köra, köp kvartirali uylarni uluş kiritiş asosida qurişda xaridor tölagan pul quruvçining töğridan-töğri hisobvarağiga tuşmaydi. Mablağ bankdagi maxsus eskrou hisobvarağida saqlanadi.

Eskrou hisobvaraği – bu xaridorning puli vaqtinça saqlanadigan, undan foydalaniş tartibi qonun bilan çeklangan maxsus hisob.

Tadbirkorlik, raqobatni rivojlantiriş va sanoat masalalari qömitasi a’zosi Şokirjon Ahmedov asosiy e’tibor quriliş bosqiçida xonadon sotib oluvçi fuqarolarning mablağlarini himoya qilişga qaratilganini ma’lum qildi.

“Soddaroq aytganda, uy-joy xaridorlari pullarni bevosita quruvçiga emas, bankda oçilgan maxsus hisobvaraqlarga ötkazadi. Bank butun quriliş jarayonini nazorat qiladi va quruvçi bu pullarni faqat quriliş yakunlanib, uy xaridorlarga topşirilganidan keyin olişi mumkin”.

Ya’ni fuqaro kvartira sotib oliş uçun pul tölaydi, lekin quruvçi bu mablağni darhol olib, xohlaganiça işlata olmaydi. Quriliş belgilangan talablar asosida yakunlanib, uy xaridorga topşirilganidan keyingina mablağni quruvçiga beriş mexanizmi işlaydi. Bu yerda bank vositaçi va nazoratçi vazifasini bajaradi.

Bugungi kunda ayrim quruvçilar bir uyni bir neçta odamga sotiş, xaridorlardan pul yiğib, qurilişni oxiriga yetkazmaslik yoki tuşgan mablağni boşqa loyihalarga yönaltiriş holatlariga yöl qöymoqda. Natijada odamlar pul tölagan, ammo uyini vaqtida ololmagan. Ayrim qurilişlar esa yillar davomida tugallanmay qolgan.

Eskrou tizimining asosiy maqsadi – xaridorning pulini quriliş kompaniyasining ixtiyoriga töliq topşirib qöymaslik va mablağning maqsadsiz işlatiliş xavfini kamaytiriş. Bu tizimda bankning ham mas’uliyati ortadi. Çunki bank şunçaki pulni saqlab turuvçi taşkilot emas, balki loyihaning moliyaviy holatini kuzatib boruvçi iştirokçiga aylanadi.

Yangi qoidalar eski qurilişlarga ham tatbiq etiladimi?

Bu savol ham muhim. Çunki Özbekistonda hozirning özida qurilayotgan, xaridorlari pul tölab bölgan köplab turar joy majmualari bor. Agar yangi qonun barça loyihalarga birdek tatbiq etilsa, avvaldan boşlangan qurilişlar ham yangi talablar asosida qayta rasmiylaştirilişi kerak bölib qolişi mumkin edi. Bu esa quriliş jarayonini sekinlaştirişi, şartnomalarni qayta tuziş va hujjatlarni yangilaşga olib kelişi ehtimoli bor edi.

Şu sababli qonunga ötiş davriga oid alohida qoida kiritildi. Unga köra, yangi talablar qonun kuçga kirganidan keyin quriliş uçun ruxsatnoma oladigan ob’ektlarga nisbatan qöllanadi. Ya’ni qonun kuçga kirişidan oldin ruxsatnoma olgan va qurilişi boşlangan loyihalar avvalgi tartibda davom etadi. Bu qoida amaldagi qurilişlarni töxtatib qöymaslik va yangi tartibga bosqiçma-bosqiç ötiş uçun muhim.

Quruvçi qanday talablarga javob berişi kerak?

Yangi qonunga köra, uluşli quriliş orqali fuqarolardan mablağ jalb qilmoqçi bölgan quruvçi belgilangan talablarga javob berişi kerak.

Birinçidan, quruvçi Yagona axborot tizimida röyxatdan ötişi lozim. Ikkinçidan, vakolatli bank bilan boş şartnoma tuzişi kerak. Uçinçidan, qurilayotgan loyiha haqida ma’lumotlarni öz içiga olgan loyiha deklaratsiyasini şu tizimga joylaştirişi talab etiladi.

Loyiha deklaratsiyasi deganda quriliş ob’ekti, uning joylaşuvi, quruvçi kompaniya, loyiha va quriliş jarayoni haqidagi muhim ma’lumotlar tuşuniladi. Xaridor uy sotib olişdan avval aynan şu ma’lumotlar bilan tanişişi mumkin böladi.

Ya’ni endi quruvçi faqat reklama orqali uy sotib, xaridorlardan pul yiğiş bilan çeklanib qolmaydi. Uning özi ham, quriliş loyihasi ham belgilangan tartibda tizimga kiritilişi kerak. Bu esa xaridorga kimdan uy sotib olayotgani, qaysi ob’ektga pul kiritayotgani va loyiha qanday holatda ekanini tekşiriş imkonini beradi.

Yana bir özgariş sotib olinayotgan xonadonlarning maydoniga tegişli. 

“34-moddadan uluşli quriliş ob’ekti maydonining şartnomada körsatilgan maydonga nisbatan 5 foiz atrofida özgarişiga yöl qöyilişi töğrisidagi qoida, şuningdek, loyiha hujjatlaridagi muhim özgarişlarga qöyilgan foiz çeklovlari çiqarib taşlanadi”, deya Şokirjon Ahmedov, buni amaldagi maydon şartnomada közda tutilgan maydondan farq qilişi holatlariga duç kelgan fuqarolarning köplab murojaatlari bilan izohladi.

Şartnoma notariusda tasdiqlanadi

Qonunning yana bir muhim yangiliklaridan biri – uluşli quriliş böyiça tuziladigan şartnomalar notarial tasdiqlanişi va davlat röyxatidan ötkazilişi kerak.

Bu nimani anglatadi? Masalan, fuqaro qurilayotgan uydan kvartira sotib olmoqçi. U quruvçi bilan şartnoma tuzadi. Yangi tartib böyiça bu şartnoma şunçaki ikki tomon imzolagan qoğoz bölib qolmaydi. U notarius orqali tasdiqlanadi va davlat röyxatidan ötkaziladi.

Buning sababi – bir kvartirani bir neça kişiga sotiş, şartnomadan taşqari kelişuvlar tuziş yoki xaridor roziligisiz muhim şartlarni özgartiriş kabi holatlarning oldini oliş.

Xususan, qonun loyihasida Jinoyat kodeksiga yangi 188-2-moddani kiritiş nazarda tutilgan. U uluşdorlarning pul mablağlarini noqonuniy jalb etganlik uçun jinoiy javobgarlikni belgilaydi.

Adliya vazirining birinçi örinbosari Mahmud Istamov yangi modda jinoyatning formal tarkibini nazarda tutişini tuşuntirdi.

“Bu şuni anglatadiki, zarar yetkazganidan qat’i nazar, fuqarolarning pullarini noqonuniy jalb qiliş faktining özi jinoiy javobgarlik kelib çiqişi uçun yetarli böladi”.

Şu örinda deputat Saydullo Azimov bir neça holatni aniqlaştirişga urindi. Jumladan, “uluşdorlar mablağlarini jalb qilib bölgan quruvçi bank kreditini ololmay, qurilişni qonunda belgilangan moliyalaştiriş manbalari nisbatini buzgan holda qöşimça öz mablağlari hisobidan yakunlaşga qaror qilgan holatda ham jinoyatçi deb hisoblanadimi yoki yöqmi?” deb söradi.

Majlisda bunga aniqlik kiritildi. Qonunning maqsadi quruvçini öz mablağidan foydalanayotgani uçun jazolaş emas, balki fuqarolarning pulini belgilangan tartibni buzgan holda jalb qilişning oldini oliş ekani ta’kidlandi. Demak, asosiy farq – quruvçining öz mablağidan foydalanişi bilan fuqarolarning pulini qonunga xilof ravişda jalb qilişi bir xil holat emas.

Uy-joy reklamasiga ham çeklov kiritiladi

Yangi tartibda quriliş ob’ektlarini reklama qiliş masalasi ham e’tibordan çetda qolmagan. Endilikda loyiha deklaratsiyasi Yagona axborot tizimiga joylaştirilmaguniça, butun turar joy majmuasi yoki undagi kvartiralarni reklama qilişga yöl qöyilmaydi.

Bu talabning maqsadi – hali qonuniy va zarur ma’lumotlari tizimga kiritilmagan loyihalar orqali fuqarolardan pul yiğilişining oldini oliş.

Bu yerda qonundagi ikki tuşunçani farqlaş kerak. “Quriliş ob’ekti” deganda butun bino yoki turar joy majmuasi tuşuniladi. “Uluşli quriliş ob’ekti” esa şu binodagi alohida kvartira yoki boşqa xonani anglatadi.

Ya’ni reklama berişdan oldin loyiha haqidagi ma’lumotlar rasmiy tizimda bölişi şart. Xaridor ham reklamada körsatilgan ma’lumotlarni tekşiriş imkoniga ega böladi.

Eskrou tizimi qaçondan joriy qilingan?

Aslida eskrou hisobvaraqlari tizimi bugun paydo bölayotgani yöq.

Prezidentning 2025 yil 27 yanvardagi farmoni bilan uy-joy qurilişida uşbu mexanizmni joriy etiş belgilangan edi. 2025 yil 1 iyuldan 31 dekabrgaça eskrou tizimidan foydalaniş ixtiyoriy bölgan. 2026 yil 1 yanvardan esa uluşli qurilişda fuqarolarning mablağlarini jalb qiliş eskrou hisobvaraqlari orqali amalga oşirilişi belgilangan.

Bu tizimda quruvçi avval qurilişning kamida 30 foizini öz mablaği hisobidan moliyalaştirgaç, bankdan maqsadli kredit oliş imkoniga ega böladi. Kredit foizi esa eskrou hisobvaraqlarida töplangan mablağ miqdoriga boğliq mexanizm asosida belgilanadi. Hisobvaraqlardagi mablağ köpaygani sari foiz stavkasini kamaytiriş imkoniyati nazarda tutilgan.

Deputat Şokirjon Ahmedovning ma’lumotiga köra, hozirda 251 ta turar joy majmuasi eskrou tizimidan foydalanmoqda. Ularda 5 mingdan ortiq uluşli quriliş şartnomasi tuzilgan.

Uning ta’kidlaşiça, fuqarolardan kelayotgan köplab murojaatlar, noroziliklar va qonunbuzarliklar 2026 yilda yangi mexanizmlar işga tuşirilişidan oldin boşlangan quriliş loyihalariga taalluqli.

Qonun qanday ovoz bilan qabul qilindi?

Mazkur qonun loyihasi Qonunçilik palatasida bir neça bosqiçda muhokama qilingan. Birinçi öqişda, 2026 yil 28 iyul kuni loyiha 103 nafar deputatning ovozi bilan ma’qullangan. Bir deputat qarşi ovoz bergan, yana biri betaraf qolgan.

10 noyabr kuni ikkinçi öqişda 110 deputat loyihani qöllab-quvvatlagan, 2 nafari qarşi çiqqan, 6 nafari betaraf qolgan. Uçinçi öqişda esa 111 deputat yoqlab, 2 deputat qarşi ovoz bergan, 4 deputat betaraf qolgan.

Şu tariqa qonun loyihasi Qonunçilik palatasida qabul qilinib, Senatga yuborildi. Senat tomonidan ma’qullanib, Prezident imzolab, rasman e’lon qilinganidan keyingina belgilangan tartibda amal qila boşlaydi.

Şu sababli yangi qoidalar amalda qanday işlaşi, quriliş kompaniyalari va uy xaridorlari uçun qanday natija berişini vaqt körsatadi.