Уй қурушда “Эскроу” тизими: харидор пули кимнинг қўлида бўлади

Яқиндагина Imarat Development атрофидаги можаро, инвесторларнинг бир-бирига сан салор қилиб, пулларини ёки уйини ололмай, компания эшиги тагида ойлаб сарсон бўлган харидорлар билан боғлиқ воқеалар ҳали кўпчиликнинг ёдидан кўтарилгани йўқ. Бугунги кунда юртимизда шу каби қонунбузарликларга йўл қўйган қурувчилар сони 125 тага етгани айтилмоқда. Бу рақамлар муаммонинг нақадар жиддий эканини кўрсатади.

Эндиликда айнан шундай ҳолатларнинг олдини олиш учун депутатлар янги қонун лойиҳасини ишлаб чиқди.

10 ноябрь куни Олий Мажлис Қонунчилик палатаси “Кўп квартирали уйлар ва бошқа кўчмас мулк объектларини улуш киритиш асосида қуриш тўғрисида”ги қонун лойиҳасини иккинчи ва учинчи ўқишларда қабул қилди.

Хўш, янги қонун уй сотиб олувчилар ва қурувчилар учун нималарни ўзгартиради? Эскроу ҳисобварағи қандай ишлайди? Қурилиш тўхтаб қолса, харидорнинг пули нима бўлади? Энг муҳими, энди уйларнинг нархи ошадими?

Батафсил кўриб чиқамиз.

Янги қонун уй-жой қурилишида харидор ва қурувчи ўртасидаги муносабатларни тартибга солиш, фуқароларнинг маблағларини ҳимоя қилиш ва қурилишнинг охиригача етказилишини таъминлашга қаратилган.

Қонун лойиҳасининг энг кўп муҳокама қилинган бандларидан бири – қурилишни молиялаштириш тартиби. Лойиҳага киритилган 41-моддага кўра, улушли қурилишда қурилиш қийматининг камида 70 фоизи банк томонидан лойиҳа асосида молиялаштирилиши, қурувчининг ўз маблағи эса 30 фоиздан ошмаслиги белгиланди.

Бу талабнинг мақсади – қурилиш фақат харидорлардан йиғилган пулга боғланиб қолмаслиги, лойиҳа учун банк томонидан ҳам молиявий кафолат ва назорат бўлишини таъминлаш. Аммо айнан шу масала депутатлар орасида саволларни келтириб чиқарди.

Депутат Сайдулло Азимов қурувчининг ўз маблағи етарли бўлса ҳам, уни банкдан кредит олишга мажбурлаш қанчалик тўғри эканини сўради.

“Ҳозир биз амалда тадбиркорни қурилишнинг камида 70 фоизини молиялаштириш учун кредит олишга мажбур қиляпмиз. Агар унинг ўз маблағи бўлса ва у уйни ўз ҳисобидан қура олса, бунинг нимаси ёмон? Наҳотки, бизнинг мақсадимиз тадбиркорга кредит бериш ёки унинг уйни тезроқ қуриб, хонадонларни улушдорларга топширишига эришиш бўлса?”

Депутат 100 миллиард сўмлик объект қурилиши мисолини келтирди. Ушбу талаб бўйича қурилишнинг камида 70 миллиард сўми банк молиялаштириши ҳисобидан қопланиши, қурувчининг ўз маблағи эса 30 миллиард сўмдан ошмаслиги керак. Банк кредитини жалб қилиш учун қўшимча гаров ва фоизлар тўланиши талаб этилиши, бундан ташқари, банк молиялаштиришни рад этиши ҳам мумкинлигига эътибор қаратди.

“Масалан, менда 60 млрд сўм ўз маблағим бор, лекин мен уни банкдан фоиз эвазига олишим керак. Агар банк кредит бермаса-чи? Ўз маблағимдан фойдаланишим мумкин бўлмаса, унда пулни қаердан оламан? Мана, биз шунда муаммога дуч келамиз”, дея тушунтирди у.

Азимов девелоперларга бошланғич молиялаштириш талабларини бажарганидан сўнг, кейинги маблағ йўналтириш манбалари – ўз маблағлари ёки банк кредитларини мустақил танлаш имкониятини сақлаб қолишни таклиф қилди.

Қонун лойиҳаси вакиллари эса ушбу талабнинг мақсади қурувчиларни кредитга боғлаб қўйиш эмаслигини таъкидлади. Уларнинг тушунтиришича, қурилишда молиявий барқарорлик бўлиши керак. Чунки қурувчи ўз маблағи ёки харидорлардан тушган пул ҳисобидан иш бошлаши, кейинчалик маблағи тугаб қолиши ва қурилишни тўхтатиши мумкин.

Банк иштироки эса лойиҳанинг молиявий ҳолатини назорат қилиш, қурилишнинг охиригача етказилишига кўмаклашиш имконини беради. Марказий банк вакиллари ҳам банк иштирокининг афзалликларини тушунтирди. Уларнинг айтишича, қурувчи банк билан ишлаганда, лойиҳа тўхтаб қолган тақдирда муаммони ҳал қилиш механизмлари тезроқ ишга тушиши мумкин. Жумладан, қурувчини алмаштириш ёки лойиҳани бошқа ташкилот орқали давом эттириш имконияти пайдо бўлади.

Акс ҳолда, қурилиш тўхтаб қолганидан кейин кредиторлар, суд жараёнлари ва мол-мулкни аукцион орқали сотиш каби жараёнлар бир неча ойга чўзилиши мумкин. Банк иштирокидаги механизм эса бу жараённи 5–6 ойга қисқартириши мумкинлиги айтилди.

Шунингдек, эскроу ҳисобварақларида тўпланган маблағлар банклар учун ресурс базасини шакллантиради. Бу эса уларга қурилиш лойиҳаларини молиялаштириш имконини беради. Ҳозирда қурувчилар учун банк кредитлари йиллик ўртача 21–22 фоиз атрофида экани ҳам қайд этилди. Эскроу ҳисобварақларидаги маблағлар кўпайиши банкларнинг молиявий имкониятларини кенгайтириб, лойиҳа кредитлари бўйича фоиз ставкаларини пасайтиришга ёрдам бериши кутилмоқда.

Эскроу ҳисобварағи: Харидорнинг пули кимнинг қўлида бўлади?

Янги тартибга кўра, кўп квартирали уйларни улуш киритиш асосида қуришда харидор тўлаган пул қурувчининг тўғридан-тўғри ҳисобварағига тушмайди. Маблағ банкдаги махсус эскроу ҳисобварағида сақланади.

Эскроу ҳисобварағи – бу харидорнинг пули вақтинча сақланадиган, ундан фойдаланиш тартиби қонун билан чекланган махсус ҳисоб.

Тадбиркорлик, рақобатни ривожлантириш ва саноат масалалари қўмитаси аъзоси Шокиржон Аҳмедов асосий эътибор қурилиш босқичида хонадон сотиб олувчи фуқароларнинг маблағларини ҳимоя қилишга қаратилганини маълум қилди.

“Соддароқ айтганда, уй-жой харидорлари пулларни бевосита қурувчига эмас, банкда очилган махсус ҳисобварақларга ўтказади. Банк бутун қурилиш жараёнини назорат қилади ва қурувчи бу пулларни фақат қурилиш якунланиб, уй харидорларга топширилганидан кейин олиши мумкин”.

Яъни фуқаро квартира сотиб олиш учун пул тўлайди, лекин қурувчи бу маблағни дарҳол олиб, хоҳлаганича ишлата олмайди. Қурилиш белгиланган талаблар асосида якунланиб, уй харидорга топширилганидан кейингина маблағни қурувчига бериш механизми ишлайди. Бу ерда банк воситачи ва назоратчи вазифасини бажаради.

Бугунги кунда айрим қурувчилар бир уйни бир нечта одамга сотиш, харидорлардан пул йиғиб, қурилишни охирига етказмаслик ёки тушган маблағни бошқа лойиҳаларга йўналтириш ҳолатларига йўл қўймоқда. Натижада одамлар пул тўлаган, аммо уйини вақтида ололмаган. Айрим қурилишлар эса йиллар давомида тугалланмай қолган.

Эскроу тизимининг асосий мақсади – харидорнинг пулини қурилиш компаниясининг ихтиёрига тўлиқ топшириб қўймаслик ва маблағнинг мақсадсиз ишлатилиш хавфини камайтириш. Бу тизимда банкнинг ҳам масъулияти ортади. Чунки банк шунчаки пулни сақлаб турувчи ташкилот эмас, балки лойиҳанинг молиявий ҳолатини кузатиб борувчи иштирокчига айланади.

Янги қоидалар эски қурилишларга ҳам татбиқ этиладими?

Бу савол ҳам муҳим. Чунки Ўзбекистонда ҳозирнинг ўзида қурилаётган, харидорлари пул тўлаб бўлган кўплаб турар жой мажмуалари бор. Агар янги қонун барча лойиҳаларга бирдек татбиқ этилса, аввалдан бошланган қурилишлар ҳам янги талаблар асосида қайта расмийлаштирилиши керак бўлиб қолиши мумкин эди. Бу эса қурилиш жараёнини секинлаштириши, шартномаларни қайта тузиш ва ҳужжатларни янгилашга олиб келиши эҳтимоли бор эди.

Шу сабабли қонунга ўтиш даврига оид алоҳида қоида киритилди. Унга кўра, янги талаблар қонун кучга кирганидан кейин қурилиш учун рухсатнома оладиган объектларга нисбатан қўлланади. Яъни қонун кучга киришидан олдин рухсатнома олган ва қурилиши бошланган лойиҳалар аввалги тартибда давом этади. Бу қоида амалдаги қурилишларни тўхтатиб қўймаслик ва янги тартибга босқичма-босқич ўтиш учун муҳим.

Қурувчи қандай талабларга жавоб бериши керак?

Янги қонунга кўра, улушли қурилиш орқали фуқаролардан маблағ жалб қилмоқчи бўлган қурувчи белгиланган талабларга жавоб бериши керак.

Биринчидан, қурувчи Ягона ахборот тизимида рўйхатдан ўтиши лозим. Иккинчидан, ваколатли банк билан бош шартнома тузиши керак. Учинчидан, қурилаётган лойиҳа ҳақида маълумотларни ўз ичига олган лойиҳа декларациясини шу тизимга жойлаштириши талаб этилади.

Лойиҳа декларацияси деганда қурилиш объекти, унинг жойлашуви, қурувчи компания, лойиҳа ва қурилиш жараёни ҳақидаги муҳим маълумотлар тушунилади. Харидор уй сотиб олишдан аввал айнан шу маълумотлар билан танишиши мумкин бўлади.

Яъни энди қурувчи фақат реклама орқали уй сотиб, харидорлардан пул йиғиш билан чекланиб қолмайди. Унинг ўзи ҳам, қурилиш лойиҳаси ҳам белгиланган тартибда тизимга киритилиши керак. Бу эса харидорга кимдан уй сотиб олаётгани, қайси объектга пул киритаётгани ва лойиҳа қандай ҳолатда эканини текшириш имконини беради.

Яна бир ўзгариш сотиб олинаётган хонадонларнинг майдонига тегишли. 

“34-моддадан улушли қурилиш объекти майдонининг шартномада кўрсатилган майдонга нисбатан 5 фоиз атрофида ўзгаришига йўл қўйилиши тўғрисидаги қоида, шунингдек, лойиҳа ҳужжатларидаги муҳим ўзгаришларга қўйилган фоиз чекловлари чиқариб ташланади”, дея Шокиржон Аҳмедов, буни амалдаги майдон шартномада кўзда тутилган майдондан фарқ қилиши ҳолатларига дуч келган фуқароларнинг кўплаб мурожаатлари билан изоҳлади.

Шартнома нотариусда тасдиқланади

Қонуннинг яна бир муҳим янгиликларидан бири – улушли қурилиш бўйича тузиладиган шартномалар нотариал тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши керак.

Бу нимани англатади? Масалан, фуқаро қурилаётган уйдан квартира сотиб олмоқчи. У қурувчи билан шартнома тузади. Янги тартиб бўйича бу шартнома шунчаки икки томон имзолаган қоғоз бўлиб қолмайди. У нотариус орқали тасдиқланади ва давлат рўйхатидан ўтказилади.

Бунинг сабаби – бир квартирани бир неча кишига сотиш, шартномадан ташқари келишувлар тузиш ёки харидор розилигисиз муҳим шартларни ўзгартириш каби ҳолатларнинг олдини олиш.

Хусусан, қонун лойиҳасида Жиноят кодексига янги 188-2-моддани киритиш назарда тутилган. У улушдорларнинг пул маблағларини ноқонуний жалб этганлик учун жиноий жавобгарликни белгилайди.

Адлия вазирининг биринчи ўринбосари Маҳмуд Истамов янги модда жиноятнинг формал таркибини назарда тутишини тушунтирди.

“Бу шуни англатадики, зарар етказганидан қатъи назар, фуқароларнинг пулларини ноқонуний жалб қилиш фактининг ўзи жиноий жавобгарлик келиб чиқиши учун етарли бўлади”.

Шу ўринда депутат Сайдулло Азимов бир неча ҳолатни аниқлаштиришга уринди. Жумладан, “улушдорлар маблағларини жалб қилиб бўлган қурувчи банк кредитини ололмай, қурилишни қонунда белгиланган молиялаштириш манбалари нисбатини бузган ҳолда қўшимча ўз маблағлари ҳисобидан якунлашга қарор қилган ҳолатда ҳам жиноятчи деб ҳисобланадими ёки йўқми?” деб сўради.

Мажлисда бунга аниқлик киритилди. Қонуннинг мақсади қурувчини ўз маблағидан фойдаланаётгани учун жазолаш эмас, балки фуқароларнинг пулини белгиланган тартибни бузган ҳолда жалб қилишнинг олдини олиш экани таъкидланди. Демак, асосий фарқ – қурувчининг ўз маблағидан фойдаланиши билан фуқароларнинг пулини қонунга хилоф равишда жалб қилиши бир хил ҳолат эмас.

Уй-жой рекламасига ҳам чеклов киритилади

Янги тартибда қурилиш объектларини реклама қилиш масаласи ҳам эътибордан четда қолмаган. Эндиликда лойиҳа декларацияси Ягона ахборот тизимига жойлаштирилмагунича, бутун турар жой мажмуаси ёки ундаги квартираларни реклама қилишга йўл қўйилмайди.

Бу талабнинг мақсади – ҳали қонуний ва зарур маълумотлари тизимга киритилмаган лойиҳалар орқали фуқаролардан пул йиғилишининг олдини олиш.

Бу ерда қонундаги икки тушунчани фарқлаш керак. “Қурилиш объекти” деганда бутун бино ёки турар жой мажмуаси тушунилади. “Улушли қурилиш объекти” эса шу бинодаги алоҳида квартира ёки бошқа хонани англатади.

Яъни реклама беришдан олдин лойиҳа ҳақидаги маълумотлар расмий тизимда бўлиши шарт. Харидор ҳам рекламaда кўрсатилган маълумотларни текшириш имконига эга бўлади.

Эскроу тизими қачондан жорий қилинган?

Аслида эскроу ҳисобварақлари тизими бугун пайдо бўлаётгани йўқ.

Президентнинг 2025 йил 27 январдаги фармони билан уй-жой қурилишида ушбу механизмни жорий этиш белгиланган эди. 2025 йил 1 июлдан 31 декабргача эскроу тизимидан фойдаланиш ихтиёрий бўлган. 2026 йил 1 январдан эса улушли қурилишда фуқароларнинг маблағларини жалб қилиш эскроу ҳисобварақлари орқали амалга оширилиши белгиланган.

Бу тизимда қурувчи аввал қурилишнинг камида 30 фоизини ўз маблағи ҳисобидан молиялаштиргач, банкдан мақсадли кредит олиш имконига эга бўлади. Кредит фоизи эса эскроу ҳисобварақларида тўпланган маблағ миқдорига боғлиқ механизм асосида белгиланади. Ҳисобварақлардаги маблағ кўпайгани сари фоиз ставкасини камайтириш имконияти назарда тутилган.

Депутат Шокиржон Аҳмедовнинг маълумотига кўра, ҳозирда 251 та турар жой мажмуаси эскроу тизимидан фойдаланмоқда. Уларда 5 мингдан ортиқ улушли қурилиш шартномаси тузилган.

Унинг таъкидлашича, фуқаролардан келаётган кўплаб мурожаатлар, норозиликлар ва қонунбузарликлар 2026 йилда янги механизмлар ишга туширилишидан олдин бошланган қурилиш лойиҳаларига тааллуқли.

Қонун қандай овоз билан қабул қилинди?

Мазкур қонун лойиҳаси Қонунчилик палатасида бир неча босқичда муҳокама қилинган. Биринчи ўқишда, 2026 йил 28 июль куни лойиҳа 103 нафар депутатнинг овози билан маъқулланган. Бир депутат қарши овоз берган, яна бири бетараф қолган.

10 ноябрь куни иккинчи ўқишда 110 депутат лойиҳани қўллаб-қувватлаган, 2 нафари қарши чиққан, 6 нафари бетараф қолган. Учинчи ўқишда эса 111 депутат ёқлаб, 2 депутат қарши овоз берган, 4 депутат бетараф қолган.

Шу тариқа қонун лойиҳаси Қонунчилик палатасида қабул қилиниб, Сенатга юборилди. Сенат томонидан маъқулланиб, Президент имзолаб, расман эълон қилинганидан кейингина белгиланган тартибда амал қила бошлайди.

Шу сабабли янги қоидалар амалда қандай ишлаши, қурилиш компаниялари ва уй харидорлари учун қандай натижа беришини вақт кўрсатади.