Кўчмас мулк бизнеси: пул қачон “ўзи келади?”

Бутун дунёда кўчмас мулк қиймати глобал бойликнинг энг катта захираси ҳисобланади. Кўчмас мулк – бутун дунё қимматли қоғозлар ва облигациялар бозорларини бирлаштиргандан кўра қимматроқ ва глобал ЯИМдан деярли тўрт баравар катта.

Research and markets платформаси маълумотларига кўра, сўнгги йилларда кўчмас мулк бозори ҳажми сезиларли даражада ошган. У 2023 йилда 4016,66 миллиард АҚШ долларини ташкил этган бўлса, 2028 йилгача 5667,94 миллиард АҚШ долларигача ўсиши кутилмоқда. Прогноз даврида кутилаётган ўсишни аҳоли сони ортиши, инфратузилмага инвестицияларнинг кўпайиши ва урбанизациянинг кучайиши, қолаверса, фоиз ставкаларининг пасайиши билан боғлаш мумкин.

Ўзбекистон шароитида ҳам кўчмас мулк одамларга истиқомат қилиш учун бирламчи эҳтиёж эканидан ташқари, кимлар учундир бизнес манбаига айланиб улгурган. QALAMPIR.UZ мутахассисга юзланиб, ҳар икки тоифа вакиллари учун фойдали суҳбат ташкил этди.

Иқбол Эргашова, мухбир.: — Одамлар аллақачон кўчмас мулк ижарасига пассив бизнес сифатида қарамоқда. Мутахассис ўлароқ сиз буни қандай баҳолайсиз?

Баҳром Баҳодиров, инвестор.: — Пассив даромадга консерватив йўл билан чиқиш учун энг тўғри инструментлардан бири бу кўчмас мулк. Умуман олганда, инвестиция киритишда ҳар доим икки жиҳатга эътибор бериш керак: 

1. Ойма-ой пассив даромад келтириши;
2. Таннархи ошиб бориши.

Ўз қийматини йўқотмаганлиги сабабли, кўчмас мулк инвестициялари яхши капитализация манбаи бўлиб хизмат қилади ва ойма-ой даромад олиб келади. Шу сабабли, менимча, кўчмас мулк – ҳар доим суперконсерватив тўғри инструмент. Бой инсонларнинг ҳам асосий мақсади доимий пассив даромад олиш ва шунингдек, ўзларига ёқадиган фаолият билан умрларнинг охиригача шуғулланишдир. Мен кўп бизнесменларни биламан, улар турли рискли стартаплар ва янги бизнес лойиҳаларига қўл уришса-да, ўзларининг портфелларида суперконсерватив кўчмас мулк бизнеслари бор ва келадиган пассив даромад орқали мавжуд ҳамма ойлик харажатларини қоплай оладилар: ўқиш, саёҳат ва ҳоказолар. Шу сабабли, кўчмас мулкни пассив даромад олиш учун энг яхши воситалардан бири деб ҳисоблайман.

И.Э.: — Айни вақтда кўчмас мулк бозорида нархлар борасида фикрингиз қандай? Келгуси 5 йилликни қандай прогноз қилиш мумкин?

Б.Б.: — Бозор прогнозларига келсак, ҳеч ким юз фоиз аниқ прогноз қила олмайди. Ўзи иқтисодиёт ҳар доим цикллардан иборат: пастга тушади, юқорига чиқади ва бу ҳар доим давом этади. Кризис ҳам табиий жараён, ҳар 5-6 йилда такрорланиб туради ва бу нормал. Прогноз энг кўпи билан 50-60 % тўғри чиқиши мумкин. Лекин фикримни айтадиган бўлсам, Ўзбекистондаги нархлар ўсишда давом этади. Факторларга келсак, биринчидан, аҳоли ўсувчанлиги ва қурилишларга талаб баланд. Иккинчидан, биз ўзбеклар учун ўз уйига эга бўлиш ва фарзандларини ҳам уй-жойли қилиш муҳим. Инвестицион нуқтаи назардан қаралса, Ўзбекистонда пул тикиш мумкин бўлган соҳалар чет давлатлардагига нисбатан камроқ бўлгани боис кўчмас мулкка инвестиция қиладиганлар кўп. Ҳозир сотувларда бироз пасайиш кузатилаётган бўлиши мумкин, аммо менинг фикримча, бу вақтинчалик ҳолат.

И.Э.: — Кўпчиликка маълум, Тошкентдаги шаҳарсозликнинг издан чиқиб кетгани учун – агар шундай дейиш жоиз бўлса – собиқ ҳоким Жаҳонгир Ортиқхўжаев нишонга олинди. Сиз бу ҳақда қандай фикрдасиз? Шаҳарсозлик ишлари қайсидир корчалонлар манфаатига мослаштирилмаяптими?

Б.Б.: — Мен шаҳарсозлик изидан чиққан деган фикрда эмасман. Тўғри, ҳар бир давлатнинг ривожланиш даврида камчиликлар бўлади ва бу секин-секин тартибга солинади. Шунингдек, бизда ҳам кўп йўналишлар, айниқса, қурилиш соҳаси тартибга солинмоқда. Яқин келажакда нопрофессионал қурувчилар “ўйин”дан чиқиб кетади. Мисол учун, ҳозир қурилиш соҳаси давлат томонидан назоратга олиниб, қурилиш нормаларининг, компанияларнинг тартибга солинаётгани, уларга бўлган талаблар оширилаётганини кўришимиз мумкин. Олдинги йил билан солиштирганда, ҳозир катта ўзгаришлар қилинган. Масалан, Тошкент учун Бош режа ишлаб чиқилди, юридик томондан ҳам ҳаммаси инобатга олинган. Тўғри, ҳозир солиштирсак, баъзи давлатлардан ортда бўлишимиз мумкин, аммо ўйлайманки, яқин келажакда биз ҳам ривожланган давлатлар даражасига чиқамиз, айни вақтда шу йўлдамиз.

И.Э.: — Шаҳарсозлик борасида гап кетар экан, “парковка”лар масаласида сизнинг муносабатингиз қандай? Яъни шаҳарда автомобиль тўхташ жойлари етишмайди ва мавжудлари жуда қиммат. Кўчмас мулк объектларида уларнинг аҳамияти ҳақида тўхталсангиз.

Б.Б.: — Шаҳарсозликда “парковка”нинг ўрни жуда катта ва бунга алоҳида эътибор бериш керак. Ҳозирги кунда кўпчилик “парковка” сотиб олмайди, чунки одамлар машиналарини кўчаларда қолдиради. Бизда ҳозирча кўчага “парковка” қилиш текин, лекин ривожланган мамлакатларда бу ҳам пуллик. Ўйлашимча, яқин келажакда бизда ҳам шундай бўлади ва машинангизни йўл четига қўйсангиз, соатига тўлов қилишингизга тўғри келади. Қолаверса, “дом”ларнинг тагида машина қўйиладиган жойлар ҳам бора-бора пулли бўлади, тўлов қилмаганларга жарима ёзилади. Ана ўшанда парковкалар нархи яна ҳам ошиб кетади. Демоқчи бўлганим, ривожланган давлатлар мисолида 4-5 йил кейинни фаҳмлаш мумкин, чунки улар ҳам бизнинг босқичлардан ўтган яъни келажак кўз олдимизда десак ҳам бўлади. Таҳлилларимга кўра, одамлар “парковка” сотиб олиши, қурувчилар эса объектларда парковкаларни алоҳида инобатга олиши керак деб ўйлайман. Яна бир фактор борки, аҳоли даромадига номутаносиб бўлиши мумкин, аммо аслида қаралганида, бизда ҳозирча машинага эгалик қилиш нисбатан қиммат эмас. Лекин яқин йилларда автомобиль эҳтиёт қисмлар нархи ошиб, машина сақлаш қимматлашади. Шундан сўнг, одамлар учун машинада юриш ортқича чиқимга айланиб, жамоат транспортидан фойдаланиш қулайроқ бўлиб қолади. Ҳозир ҳам баъзиларнинг кредит ҳисобига қиммат машина сотиб олгани, лекин даромади шунга яраша эмаслигини кўриш мумкин. Ўйлаб қаралса, ўша кишига такси хизматидан фойдалангани қулайроқ бўлиши мумкин. Чунки машинанинг харажати фақат бензин эмас, техник хизмат кўрсатиш харажатлари, парковкаси, “мойка”си ва шунга ўхшаш харажатлари кўп. Бундан ташқари, машина нархи пасайиши ва “штрафга тушиш” томонлари ҳам бор. Одамлар буни яхши тушунганидан кейин шахсий автомобилларга талаб ўсиши тўхташи мумкин. Лекин айни вақт ҳақида гапирадиган бўлсам, имконияти бор кишиларга парковка сотиб олишни тавсия қиламан, албатта. Сабаби, юқорида айтганимдек, кўчаларда қолдириш ҳам пулли бўлгач, парковкалар нархи яна ҳам ошиб кетади.

И.Э.: — Янги қурилаётган тураржой ҳудудларида баланд биноларнинг бетартиб жойлашувиданми ҳаво айланишини жуда ёмон дейиш мумкин. Нафақат уй, балки меҳмонхона, дўкон ёки овқатланиш расталари харид қилмоқчи бўлганларга айни шу борада қандай тавсиялар берасиз?

Б.Б.: — Бизда бошқа давлатларга қараганда, нормативлар каттароқ ва шунинг учун қурилишларни бетартиб деб айта олмайман, аксинча, анча тартибли. Тўғри, ҳаммаси юз фоиз норма бўйича тўғри қилинган деб айта олмайман ҳам, чунки қанақадир нуқсонлар бўлиши мумкин, бу ҳам табиий ҳолат. Тижорат кўчмас мулки сотиб олиб, сармоя қилмоқчи бўлган кишиларга янги қурилаётган жойларда жуда катта бўлмаган ёки катта бўлган тақдирда ҳам ликвид квадратларни танлаб олиш керак деган бўлардим. Масалан, Янги Ўзбекистон (боғи) ёки Seoul Mun (савдо маркази) мисолида олсак, қайси дўкон қаерда ва қандай бўлиши олдиндан аниқ бўлган ва қурилиш ҳам шунга мўлжалланган. Бу тўғри ёндашув деб ўйлайман. Tashkent City лойиҳасида эса шундай ёндашув бўлмаган. Мисол учун, Boulevard’ни (тураржой мажмуаси) оладиган бўлсак, ҳали ҳам бўш жойлари кўп, сабаби, бошидан чиройли жойлашмаган. Қурилиш яхши, лекин бошидан концепция, дўконлар жойлашуви режа қилинмагани учун пул тикиб сотиб олганларга ижара масаласи қийинчилик олиб келади. Айтиб ўтиш керакки, ҳозир мана шундай ҳолатлар инобатга олиниб, қурилишлар концепциясини олдиндан тайёрлаш маданияти ривожланяпти ва бу тўғри сармоя қилишга имконият яратади. Кўчмас мулкнинг қайси мақсадда, нимага мўлжаллаб қурилаётганини олдиндан билиш муҳим. Бу кўпинча янги қурилаётган лойиҳаларда амалга оширилаётгани кўринади. Аллақачон қуриб бўлинган жойларга келсак, катта бўлмаган, узоғи билан 200 квадрат метргача ерни олдиндан аниқ режа асосида, экспертлар билан маслаҳатлашиб, кейин сотиб олишни маслаҳат бераман. Сотиб олаётган жараёнда хато қилмасдан, тўғри ёндашилса, тижорат кўчмас мулк бизнеси — барқарор ва узоқ муддатли даромад келтирадиган йўналиш. Бундан ташқари, апортателлик (компанияга ҳисса сифатида мулк, моддий ёки номоддий активларни қўшиш) маданияти шаклланишни бошлади, ўзимиз ҳам Тошкент марказида шундай лойиҳа қиляпмиз. Сотиб олгач, солиқлари ва бошқа ҳамма харажатлари тўланганидан кейин ҳар ой ҳисобингизга “тоза пул” тушади ва мулк, унинг кадастри сизнинг номингизда бўлади, бошқаришни эса отель оператори бажаради. Бу бошқа давлатларда анчадан бери ишлаётган бизнес ҳисобланади ва жуда ўсувчан модель. Юқорида айтиб ўтганимдек, кўчмас мулк сотиб олаётганда қарор қабул қилишдан олдин мутахассислар билан маслаҳатлашиб, аниқ мақсад билан инвестиция киритишни тавсия қиламан.

И.Э.: — Кўчмас мулк нархлари қайси факторларга асосан шаклланади? Ҳатто 5000 АҚШ долларигача нарх қўяётган қурилиш компаниялари ҳам бор. Бундай ўсиб бориш нималарга асосланяпти?

Б.Б.: — Бу бир эмас, бир нечта факторларга боғлиқ. Қурилишнинг сифати, харажатлари ва жойлашувига қараб унинг баҳоси келиб чиқади. Шунингдек, албаттаки, нарх талаб ва таклифдан келиб чиқади ва буни бозор ҳал қилади. Нарх бир неча минг долларми, демак, унинг харидори бор. Лекин кейинчалик рақобат ривожланиб, таклиф кўпайса, нархлар арзонлашиши, агар аксинча, талаб ортса қимматлашиши ҳам мумкин. Яна муҳим фактор мавжуд, аҳоли даромади ўсиши талаб ошишига ва ўз навбатида нархлар кўтарилишига олиб келади. Электр, газ, солиқ, аҳоли даромади ошгани каби харажатлар ҳам ошяпти ва бунинг ҳаммаси ўз-ўзидан таннархга таъсир ўтказади. Таннархнинг ўсиб бориши эса кўчмас мулк нархларининг доимий ошиб боришига сабаб бўлади. Қолаверса, ер ва қурилиш материаллари нархи қимматлашиб, аҳоли талаби эса ортиб бормоқда, бундан ташқари, солиқлар ҳам бор. Шунингдек, одамлар фақатгина уй эмас, савдо дўконлари, болалар майдончаси, овқатланиш нуқталари каби қўшимча қулайликларни ҳам исташяпти ва буларнинг ҳаммаси харажат талаб қилади.

И.Э.: — Уй харид қилаётганда кўпчилик одамлар шартномаларда ҳуқуқий хатоликларга йўл қўйишмоқда. Мутахассис сифатида кўчмас мулк харид қилмоқчи бўлаётганлар амал қилиши керак бўлган асосий бир неча қоидаларни санаб ўтсангиз.

Б.Б.: — Биринчи ўринда, фойда ва зарар томонларини аниқлаш учун шартномани юристлар ёрдамида ўрганиш керак. Кейинги ўринда эса қурувчини яқиндан ўрганиш керак: девелопер ким, унинг ортида ким бор. Кўпинча, ваъдасини бажарадиган, объектларни топширган ёки бошқа йўналишларда лойиҳалари бор бизнесменлар билан доимий ҳамкорликда ишлайдиган қурувчилар ишларни охиригача олиб боряпти. Лекин шундай бўлса-да, оқсаётган, кечикаётган лойиҳалар ҳам бўлиши мумкин, аслида бу ҳам табиий ҳол. Шунинг учун ҳам бошидаёқ юристлар ёрдамида барча керакли жиҳатларни ўрганиш керак, хусусан, рухсатнома ва экспертиза хулосалари каби ҳужжатларини текшириш лозим. Қисқа қилиб айтганда, қурувчининг кимлигига диққатли ҳолда, ўзингизга ёққан концепцияни юридик хизматлар ёрдамида сотиб олишни тавсия қиламан.

И.Э.: — 2008 йилдаги банкларнинг паст даромадли одамларга катта миқдорда ипотека кредитлари бериши оқибатида Wаllstreet’да бошланиб бутун дунёга таъсир қилган молиявий инқироз ҳақида кўпчилик эшитган. Нима деб ўйлайсиз, ҳозирги пайтда Ўзбекистонда ҳам шу факторлар кузатилмаяптими?

Б.Б.: — Бизда ҳали ипотека юқори даражада ривожланмаган, қизғин бозорга эга эмас. Фақат битта фактор бор, кўплаб қурувчилар бўлиб тўлашга ва қисқа муддатга кўчмас мулк сотмоқда. Негаки, 10-15 йил муддатга ипотека бераётган банклардан фарқли ўлароқ, кўпчилик девелоперлар уч йилдан узоқ муддатга кўчмас мулк бера олмайди. Бундай шартлар асосида инвестиция учун бизнесменлар ёки яхши даромад манбаи мавжуд инсонлар харидорлик қилиши мумкин. Банк ва шахсий маблағ орқали тўлов қилиш орасида катта фарқ бор. Қисқа муддатга бўлиб тўлашга кўчмас мулк харид қилган инсонлар банкрот бўлишлари эҳтимоли кам ва улар албатта, тўловни тўлиқ ёпиш имкониятига эга. Қолаверса, Ўзбекистон шароитида ипотека ставкалари баланд ва шунинг учун ҳам оммавий кризис эҳтимоли паст деб ўйлайман. Шунингдек, ҳали битмаган ва кадастри йўқ уйларга банклар ипотека ажратмайди.

И.Э.: — Хусусий ОТМлар кўпайиши ҳисобига Тошкентда ижара нархлари кескин ошиб кетди. Шундан келиб чиқиб хусусий ётоқхоналар бизнеси билан шуғулланиш ўзини қанчалик оқлайди деб ўйлайсиз?

Б.Б.: — Тўғри, ОТМлар кўпайиб бормоқда, айниқса аҳолисининг катта қисми ёшлар бўлган биздек мамлакатда бу жуда аҳамиятли.  Табиийки, инсонлар яхши ҳаётга интилади, ўқиб-ўрганишга ҳаракат қилади ва ўз-ўзидан таълим даргоҳлари сони ортиб боради. Шунинг учун замонавий ётоқхоналар ташкиллаштиришни жуда ҳам зўр бизнес модель деб биламан. Ҳали қурилиш ишлари бошланмаган бўлса-да, айтиб ўтишим мумкинки, ўзим ҳам шу бизнесни йўлга қўйишни мўлжаллаяпман. Бозорга яхши жойлашувдаги, талабалар учун ҳамёнбоп таклиф чиқариш ниятидамиз. Шунингдек, бундай ётоқхоналар замонавий технологиялар билан жиҳозланган бўлиши керак, масалан, FaceID тизими орқали вилоятлардаги ота-оналар фарзандларининг ётоқхонага кирган-чиққанини кузатиб туришлари мумкин. Ўйлайманки, агар қиз болалар учун алоҳида, ўғил болалар учун алоҳида ётоқхоналар ташкил қилинса, бу жуда яхши ишлайдиган бизнес моделга айланади.

И.Э.: — Қурилишда “пул қандай ювилади”?

Б.Б.: — Буни мен билмайман. Қурилишда пул қандай ювилишига аниқ жавоб билмайман.

И.Э.: — Бугунги кунда кўчмас мулкни сотишда самарали маркетинг стратегиялари қандай? Ижтимоий тармоқлар орқали савдони оширишнинг энг яхши усуллари нималардан иборат?

Б.Б.: — Аввало, маркетинг тушунчасига тўхталмоқчиман. Маркетинг, менинг тушунишимча, бозорни таҳлил қилиш орқали инсонлар нима хоҳлаётгани ва талабини ўрганиб, бошқалардан яхшироқ таклифлар тақдим этишдир. Қачонки, кучли таҳлил асосида бозорда талаб бор нарсани бошқалардан зўр қилиб яратсангиз шунда рекламага кўп маблағ сарфлашингизга ҳожат қолмайди. Шундан келиб чиқиб, энг яхши маркетинг — сифатли ва керакли таклиф яратиш, деган бўлардим. Акс ҳолда, бозорда харидори йўқ маҳсулотни реклама қилиш учун кўп пул сарфлашнинг фойдаси йўқ. Тўғри таҳлиллар асосида қилинган маркетинг стратегиялари самарали бўлади. Бу ижтимоий тармоқлар, масалан, Instagram ёки Telegram ва бошқа реклама каналлари орқали амалга оширилиши мумкин. Ҳар қандай рекламанинг ишлаш вақти ва шакли бор, чунки одамлар барибир кўп маротаба кўрган нарсаларига қизиқишни бошлайди. Шунинг учун тўғри маҳсулотни рекламаси зарур ва керак.

Савдони ошириш масаласига келсак, қисқа қилиб айтганда, PRни тўғри қилиш кўпроқ самара беради. Яъни мурожаат қилган ёки тўғридан-тўғри келган мижозларга мос таклифни бериб, уларни “ушлаб қолиш” муҳим. Сотув дегани мижозга маҳсулотни шунчаки сотиб юбориш эмас, у шунақа нарсаки, мижоз хоҳлаган ва орзу қилган нарсасини бериш орқали эҳтиёжини қондириш ва уни руҳлантириш. Мижоз сиздан харид қилганидан хурсанд бўлиши, сиз эса у кутганидан кўпроғини бериб руҳлантиришингиз керак. Сабаби, одамларнинг бир-бирига тавсия қилиши ўз-ўзидан савдо ошишига таъсир қилади.