Эскроу. Янги тизим билан уй оладиганлар кўчада қолмайдими?

Сўнгги вақтларда мамлакатда аҳоли ҳам, уй-жой талаби ҳам, талаб баробарида қурилишлар ҳам кўпаймоқда. Аҳолининг асосий оқимини қабул қилувчи пойтахт Тошкентда бир қарич ер анқонинг уруғидек. Шундан қурилишлар тобора шаҳар атрофи ҳудудларига туташмоқда. Хуллас, уй оламан деган ҳам, қуриб сотаман деган ҳам кўп. Ҳаммага маълумки, бирламчи бозордан уй харид қиламан, деб бор будидан ажраганлар ҳам талайгина. Еб-ичиш, юриш-туриш, қисқа қилиб айтганда, инфляция ошиб, шунчаки яшаш ҳам пул талаб қилаётган, 1 м2 майдон палон пул бўлиб турган бир пайтда одамлар ҳеч бўлмаса, кирарга бир хонали уйим бўлсин, деб жидд-у жаҳд қилмоқда. Ўзбекистондаги ўртача ойлик маош 6 миллион сўмга ҳам етмаслиги ва 1 м2 майдон нархи қанчалигини солиштириб кўришни ҳам истамайсан киши. Омадингиз келибч давлат томонидан ажратиладиган субсидияга муносиб кўрилган тақдирингизда ҳам, бу бошланғич тўловнинг 2 ёки 1/3  қисмини қоплаши мумкин, холос. Аммо, уй-жойнинг нарх-навоси-ю, одамларнинг харид қобилияти бугунги мавзуйимиз эмас. Бугун уй олиш мақсадида қора тер тўкиб, дастурхонидан тежаб уйга тўлов қилган, аммо ё пулидан, ё асабидан ажраб қолганларни хурсанд қиладиган янги тизим – эскроу ҳақида гаплашамиз.

Хабарингиз бор, 2025 йил 1 июлдан бошлаб, улуш киритиш асосидаги қурилишларда қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-бердининг шакли ва мазмуни ўзгарди. Яъни, қурувчилар ва мижозлар ўртасида тузиладиган улуш киритиш шартномалари мажбурий тартибда нотариусда тасдиқланиши ва кадастр рўйхатидан ўтказилиши кераклиги белгилаб қўйилди. 2026 йил 1 январдан эса эскроу тизими тўлиқ жорий этилиб, улушдорларнинг ҳуқуқлари мустаҳкамланади.

Эскроу қандай тизим?

Хўш, сўз кетаётган эскроу ўзи қандай тизим? Содда қилиб айтганда, эскроу тизими бу харидор ва сотувчи ўртасида воситачилик қиладиган ишончли учинчи томон хизматидир. Ўзбекистонда жорий этилаётган эскроу тизимида учинчи томон ролини тижорат банклари ўйнайди. Уларнинг асосий вазифаси харидорнинг уй учун қилаётган тўловларини қурувчи томон уйни топширгунга қадар сақлаб туриш ва шартлар бажарилгач, тегишли томонга ўтказишдан иборат. Яъни сиз энди пулларингизни қурувчига эмас, банкка тўлайсиз.

Бу ҳақда президент дастлаб ўтган 2024 йилнинг сентябрь ойида ўтказилган йиғилишда сўз очганди. Мирзиёевнинг бундай қарорга келиши бежиз эмас, минглаб фуқаролар фирибгарлик қурбонига айланаётган эди. Масалан, 2023 йилда “Азия Инвест Фаворит” МЧЖ томонидан Тошкент шаҳри, Яшнобод туманида қурилиши керак бўлган “новостройка”даги хонадонлар учун тўлов қилган мингдан ортиқ одам алданиб қолгани ёдингизда бўлса керак. Ўшанда давлат масъулиятни ўзига олиб, Ҳукумат комиссияси тузилганди. Бош вазир Абдулла Ариповнинг шахсан ўзи бу масала билан шуғулланиб, қурилиш учун Бектемир туманидан жой ажратилиши ва жабрланганлар учун бошқа қурувчиларнинг арзон нархда уй-жой қуриб бериши таъминланишини ваъда қилган эди.

“Биз икки ҳафта давомида ҳужжатларни ўрганганимизда, бу квартиралар учун шартномалар олди-сотди асосида тузилмаганини аниқладик. Фуқаролар бу лойиҳага улушдор бўлиб кирган экан. Биласизлар-ми, бу лойиҳага улушдор бўлиб кирганларингизни? Ҳаммаларингиз ўзи битта компания экансизлар.

Бу пирамидани ўйлаб топган ноинсофлар шу даражада халқимизнинг ишончига кирганки, нореал нархларда, яъни бир квадрат метрни 3,5 миллион сўмдан қилиб, 2025 йилнинг охиригача уй бераман деган. Бу пирамида сабаб мазкур йўналишдаги қонунчиликни жуда қаттиқ тартибга солиш бўйича ҳам хулоса қилдик. Бу бўйича ҳам таклифлар киритамиз”, деган эди Бош вазир.

Харидор эмас, инвестор...

Бош вазирнинг айтишича, одамлар уй харид қилаётганда ҳам, пул бераётганда ҳам ҳужжатларни ўқимайди. Арипов танқид қилган ҳолат ҳамон давом этиб келмоқда, яъни харидорлар ҳалигача ҳатто қурилиши ҳам бошланмаган “под котлован” ҳолатдаги лойиҳалар учун тўлов қилмоқда. Қонунчиликка кўра, қурилиши битмаган уй-жой учун кадастр расмийлаштирилмайди, кадастр расмийлаштирилмаган қурилиш учун эса олди-сотди шартномасини тузиш мумкин эмас. Оқибатда, харидорлар ҳали қурилмаган ва нисбатан арзонроқ уй-жой лойиҳаларига улушдор бўлиб кириб, қурилиш ишларида инвесторлик қилишга мажбур бўлмоқда. Бундай улушдорлик шартномаларида қурувчи компания манфаатига максимал устунлик берилади, тайёр ҳолатдаги хонадонни сотиб олишга қурби етмайдиган ўзбекистонликлар эса қайта-қайта алданаверади.

Агар қурувчи ва солиқ органи ёки банк ўртасида бирор муаммо туғилса, хонадонлар солиқ идоралари томонидан тақиққа қўйилиши ёки гаровга қўйилгани учун банк балансига ўтиб кетиши мумкин. Харидор бунда чорасиз қолади, чунки олди-сотди шартномаси мавжуд бўлмагани боис, хонадон унинг шахсий мулки ҳисобланмайди. Бундан ташқари, омади кулган харидор улушдорлик шартномаси орқали қурилиши якунланган хонадонга кўчиб ўтган тақдирда ҳам ҳужжат ишлари ёки бошқа камчиликлар туфайли кадастр расмийлаштирилмагани оқибатида коммунал хизматлардан фойдалана олмаслиги мумкин. Ижтимоий тармоқлар орқали бундай ҳолатга тушган юзлаб фуқароларнинг мурожаатларига гувоҳ бўлмоқдамиз. Янги эскроу тизими орқали ҳукумат мазкур жараёнларнинг назоратини ошириш, қолаверса, қурилиш соҳасидаги яширин иқтисодиётга барҳам беришни мақсад қилмоқда.

Ниҳоят, 2025 йилнинг 27 январида Президент Мирзиёев улуш киритиш асосидаги қурилишларни эскроу тизимига ўтказишга доир фармонни имзолади. Унга кўра, энди янги қурилаётган уйлардан квартира сотиб олишда харидорлар тўловни тўғридан тўғри қурувчига тўламайди. Қурувчилар ва банклар ўзаро келишув асосида банкда эскроу ҳисобварағини очади, улушдорлар тўлаган пуллар шу ҳисобварақда йиғилади. Уй битмагунча қурувчи компаниялар бу пуллардан фойдалана олмайди.

“Банклар эса йиғилган пулни қурувчига ресурс сифатида беради. Шунда банклар қурувчи ва харидор ўртасида кўприк бўлиб, уй-жойни ўз вақтида ва сифатли қуриб, эгасига топширишга кафил бўлади”, деган эди президент матбуот котиби Шерзод Асадов бу ҳақда.

Шунингдек, мутахассисларга кўра, қурилаётган уй-жойни “Шаффоф қурилиш” миллий ахборот тизимида ташкил этиладиган платформада рўйхатга қўймасдан туриб, аҳоли маблағларини улуш киритиш асосида жалб қилишга йўл қўйилмайди. Айтилишича, харидорлар ҳам кузатиб боришлари мумкин бўлган мазкур платформада қурилиш объектининг манзили, қаватлари, кириш йўлаклари, қолаверса, компаниянинг барча лойиҳавий ҳужжатлари, ижобий экспертиза хулосаси, қурилиш бошланадиган сана ва фойдаланишга топшириш муддати каби маълумотлар жамланади.

Президент фармонида белгилаб қўйилган, харидорлар фойдасига хизмат қиладиган яна бир янгилик шуки, улуш шартномаси нотариал рўйхатга олиниб, кадастрдан ўтганидан кейин, бу улуш мулк сифатида эътироф этилади. Бу дегани улушни ҳали уй битмай туриб, мулк сифатида сотиб юбориш имконияти пайдо бўлади. Янги улушдор эскиси эга бўлган барча ҳуқуқларга эгалик қила олади.

Фармонда “Шаффоф қурилиш” ахборот тизими доирасида уй-жойлар қурилиши бўйича электрон платформа яратилиб, 2025 йил 1 июлдан бошлаб тўлиқ ишлаши таъминланиши белгиланган. Ҳозирда мазкур ахборот тизимида ишга туширилган “Қурилиш объектларининг очиқ маълумотлар портали”да 61 мингдан ортиқ қурилиш бошлаш учун рўйхатдан ўтказилган объектлар, 28 мингдан ортиқ фойдаланиш учун рухсатнома берилган объектлар, 170 мингдан ортиқ экспертиза хулосалари каби маълумотлар жойлаштирилган.

Тадбиркорлар учун яхши янгилик эмас-ми?

Айтиш мумкинки, мазкур фармон асосан, уй-жой харидорлари учун кафолатли тизим яратишга қаратилган. Очиғи, мамлакатда мавжуд вазият ҳам шуни тақозо қилаётган эди, дейиш мумкин. Чунки ижтимоий тармоқлар орқали ҳам, ўз кўзимиз билан ҳам сохта қурувчиларга ишониб қолган, ёлғон маркетинг қурбони бўлган харидорларга кўп бора гувоҳ бўлдик. Ахир бир сўмни икки сўм қилиш осон бўлмаётган бир даврда уйли бўламан деган ниятда кимдир йиллар давомида мисқоллаб йиғади, кимдир қарз кўтаради, кимдир эса баланд фоизли кредит олишга мажбур бўлади. Уй олаётган харидор ҳар қанақасига ҳаракат қилмасин, сўнггида барибир юқори фоизли ипотека олишга ва 15-20 йиллаб қарз тўлашга тўғри келади. Чунки, сир эмаски, уйларнинг нархи аҳоли даромадига қараганда, анча юқори.

Хўш, тадбиркорларнинг бу тизим борасида фикри қандай? QALAMPIR.UZ билан гаплашган қурувчилардан бири жорий этилаётган мазкур эскроу тизимидан хурсанд эмас. Унинг сўзларига кўра, бу тизим фақат хонадон олувчилар учун қулай, тадбиркорлар учун эса аксинча.

“Қурилиш компанияларининг 70% ўз-ўзидан йўқ бўлиб кетади”, дейди у.

Тадбиркорнинг бундай дейишига сабаб нафақат банк орқали тўлов, балки белгиланган муддатда қурилиш битказилмаган ёки ундан фойдаланиш учун рухсатнома олинмаган тақдирда ҳар бир кечиккан кун учун алоҳида қатъий белгиланган жарималар жорий қилиниши, шартнома юзасидан муддатлар фақат улушдорнинг розилигини олган ҳолда қўшимча шартнома тузиш орқали узайтирилиши каби шартлар бўлиши мумкин. Чунки, фармонда агар қурилиш ҳужжатларда кўрсатилган вақтдан 6 ой ўтиб фойдаланишга топширилса, улушдор шартномани бир томонлама бекор қилиш орқали эскроу ҳисобварағидаги маблағларни қайтариб олиши мумкинлиги белгиланган.

Хулоса қилиб айтганда, эскроу ҳали Ўзбекистон учун янги тизим. Унинг қанчалик фойда бериши ёки аксинча ишлаши ҳақида олдиндан аниқ башорат қилиб бўлмайди. Банкда йиғиб бориладиган маблағлар учун тўлов тизими қандай йўлга қўйилиши, тадбиркорларнинг қанчаси янги талабларга мослаша олиши, қурувчилар олдида сунъий тўсиқ пайдо бўлиши ёки ҳужжатлаштириш жараёнларининг коррупциялашиб кетиши эҳтимоли ҳамда уй-жой нархларида қандай ўзгаришлар кузатилиши кабилар ҳали номаълум.