Ehtiyot bo‘ling, renovatsiya! Mulk daxlsizligiga oid qonun muhokamaga qo‘yildi

Fevral oyida O‘zbekistonda “O‘zboshimchalik bilan egallangan yer uchastkalari hamda ularda qurilgan bino va inshootlarga bo‘lgan huquqlarni e’tirof etish to‘g‘risida”gi qonun ishlab chiqilib, ilk muhokamadan ham o‘tkazildi. Mana endi fuqarolarning mol-mulk daxlsizligi ta’minlanadi, mulkka egalik huquqi tiklanadi, deb turgan paytimizda kutilmaganda hukumat ortga yurish qildi.

Gap shundaki, bir necha kun oldin Adliya vazirligi “Shaharsozlik renovatsiyasi to‘g‘risida”gi qonun loyihasini ishlab chiqib, muhokamalar portaliga joylashtirdi. Jamoatchilik faollari va mutaxassislar ushbu yangi qonun loyihasida jiddiy kamchilik hamda “lazeyka”lar borligini aytib, bu xususiy mulkni yanada xavf ostiga qo‘yishi mumkinligini bildirmoqda.

Renovatsiya to‘g‘risidagi qonun nimadan iborat?

O‘zbekiston mustaqil bo‘lganidan keyin 33 yil davomida, qancha-qancha uy-joylar renovatsiya bahonasida buzilganida, hali renovatsiya to‘g‘risidagi qonunning o‘zi yo‘q edi. Yangi qonun loyihasida keltirilishicha, shaharsozlik renovatsiyasini amalga oshirish uchun endilikda quyidagilar asos hisoblanadi:

• shaharsozlik renovatsiyasi hududidagi yer uchastkalarini qayta rejalashtirish;

• shaharsozlik renovatsiyasi hududida joylashgan turar va noturar joy ob’ektlar yashash, foydalanish, ishlatish uchun yaroqsiz bo‘lib, avariya holiga kelib qolganligi;

• hudud aholisining ijtimoiy hayotiga jiddiy ta’sir qiladigan holatlarning mavjudligi;

• shaharsozlik renovatsiyasi hududida joylashgan turar va noturar joy ob’ektlardan foydalanish noqulay ekanligi hamda ulardan foydalanish samarasiz ahvolga kelib qolganligi;

• shaharsozlik renovatsiyasi hududida joylashgan turar va noturar joy ob’ektlarning muhandislik-kommunikatsiya va ijtimoiy infratuzilmalari zamonaviy talablarga javob bermasligi, energiya samaradorlik ko‘rsatgichlari past ekanligi;

• shaharsozlik renovatsiyasi hududida atrof-muhitning me’moriy qiyofasi ekologik jihatdan zararli bo‘lib qolganligi.

Iqtisodchi Otabek Bakirov yangi qonun loyihasidagi qator kamchiliklarni sanab o‘tdi:

“Bir qarashda loyihada qator muhim mezonlarga amal qilingandek. Masalan, renovatsiyani amalga oshirish uchun mulkdorlarning umumiy yig‘ilishini o‘tkazish va ularning kamida uchdan ikki qismining notarial tasdiqlangan yozma roziligini olish belgilangan. Lekin hududdagi har bitta ko‘p qavatli uy uchun eng kam rozilik ulushi aniqlashtirilmagan (har bir ko‘p qavatli uyda kamida 51% qoidasi kiritilishi kerak).

Shuningdek, zichlashtirish normasi yo yashil hudud ulushi haqida biron talab qo‘shilmagan. Normal, odamxo‘r bo‘lmagan davlatlarda renovatsiyada zichlikning oshirish hisobiga amal qilinadi. Ilgari 1000 kishi yashagan mavzega 10000 odam yashaydigan “chumolixona” qurilmaydi. Renovatsiya hududida zichlashtirish hisobiga qo‘shimcha bog‘cha, maktab va poliklinika qurish majburiyatlari qo‘shilmagani o‘zi og‘ir bo‘lgan ijtimoiy muammolarni faqat oshirishi mumkin.

Yana kompensatsiya berishda, bu xonadon ko‘rinishda bo‘ladimi yo pul ko‘rinishidami, bozor narxiga nisbatan oshiruvchi koeffitsiyentlarning eng kam miqdori kiritilmagan. Loyihada renovatsiya jarayonida raqobat prinsiplariga amal qilinishi haqida biron ishora yo‘q. Bu agar, aytaylik, auksion yoki konkurs talablari kiritilmasa, renovatsiya bilan hokimiyat bilan kelishib olgan, oldindan tayinlangan sherik korchalonlar shug‘ullanadi degani”.

Bakirovning so‘zlariga ko‘ra, fuqarolar bu qonunni yaxshilab o‘qib chiqishlari va u haqda o‘z takliflarini bildirishi zarur.

“Poytaxtda va yirik shaharlarda allaqachon qurilish uchun bo‘sh yer maydonlari qolmagan (vertolyotda qidirib, bo‘lishib, zichlashtirib, ikki karralab sotib, qayta ajratib, sovg‘a qilinib bo‘lindi). Qurilish-developerlik biznesidagilar va ularning hokimiyatdagi sheriklari uchun keyingi qadam bu eskirgan deb topilgan uylarni buzish orqali yangilarini qurish bilan bog‘liq bo‘ladi. Ayrim hududlarda, xususan, Toshkentning Oqtepasida bu jarayon qonunsiz ham allaqachon boshlanib bo‘lgan. Biling, renovatsiyaga boylar yo chinovniklar yashayotgan hududlar emas, birinchi navbatda aynan kam ta’minlangan, o‘z hududi va huquqini mustaqil himoya qilishi qiyin bo‘lgan vatandoshlar yashaydigan, ayni vaqtda korchalonlar nazdida buzib, qayta qurib, sotib katta foyda qilish uchun ko‘z ostiga olingan mavzelar tushadi”, deydi iqtisodchi.

Mutaxassislar nima deydi?

QALAMPIR.UZ “Shaharsozlik renovatsiyasi to‘g‘risida”gi qonun loyihasi haqida mutaxassislar fikrini bilish maqsadida urbanist Iskandar Soliyev bilan bog‘landi. Shaharsozlik bo‘yicha mutaxassis Soliyev qonundagi har bir moddani o‘rganib chiqib, undagi kamchiliklarni moddama-modda sanab o‘tdi.  

4- modda: Zamonaviy mezonlarga javob beradigan muhandislik-kommunikatsiya va ijtimoiy infratuzilmani yaratish, energiya samaradorlik ko‘rsatkichlarini yaxshilash, deb yozilgan.

Shunda qo‘shimcha qilib “Master plan ehtiyojlari uchun” deb belgilab ketilishi kerak.

5-modda: mulkdorlarning shaxsiy tashabbusiga ko‘ra...

Bunda mulkdorlarning (mulkdorlar, uy-joy mulkdorlari shirkati va boshqaruv servis kompaniyalari) shaxsiy tashabbusiga ko‘ra bo‘lishi kerak.

7-modda: Shaharsozlik renovatsiyasining asosiy prinsiplari Shaharsozlik renovatsiyasining asosiy prinsiplari keltirilgan, ammo hududni kompleks rivojlantirish haqida so‘z ketmagan.

13-modda: Renovatsiya loyihasida yer uchastkalarini qayta rejalashtirishda yerlarning samaradorligini ta’minlash inobatga olinishi shart. Bino-inshootlarni joylashtirishda, qoida tariqasida yuqoriga o‘sish tamoyili qo‘llanilishi lozim. 

18-modda: Shaharsozlik renovatsiyasi asosiy prinsiplarining qo‘llanilishi Shaharsozlik renovatsiyasini amalga oshirish, shuningdek renovatsiya loyihasini ishlab chiqish ushbu Qonunda nazarda tutilgan asosiy prinsiplariga muvofiq bo‘lishi kerak.

Renovatsiya loyihalari muayyan hududni rivojlantirishga kompleks yondashuvni, ya’ni ijtimoiy (bog‘cha, maktab, poliklinika), transport va kommunal infratuzilmani rivojlantirish (qulay uzluksiz piyodalarga qulay trotuardan tortib jamoat transporti yo‘nalishlari) dasturlarini taklif qilishi kerak.

Ushbu loyiha hududdan eng yuqori va eng yaxshi foydalanishni ta’minlashi kerak. Investor uchun samaradorlikdan tashqari, loyiha byudjet samaradorligini ta’minlashi kerak. Zichlik nisbatlari inobatga olinishi kerak. Ya’ni ilgari 2 qavatli uylar bor joyda osmono‘par “chumolixona”lar paydo bo‘lib qolmasligini oldini olish uchun qandaydir aniq bir tekst bilan ifodalab ketishi kerak.  

31-modda: ko‘p kvartirali uydagi mulk egalarining ochiq muhokamasida ushbu uyni renovatsiya loyihasiga kiritish uchun mulkdorlarning kamida uchdan ikki qismining notarial tasdiqlangan yozma ravishda roziligi olinishi, shaharsozlik renovatsiya dasturiga kiritilgan renovatsiya loyihalari yuzasidan kelishuvga erishilmagan taqdirda sud tartibida kompensatsiya to‘lab berilishi.

Ko‘p kvartirali har bir ko‘p qavatli uyda kamida 51% mulk egalarining ochiq muhokamasida ushbu uyni renovatsiya loyihasiga kiritish uchun mulkdorlarning notarial tasdiqlangan yozma ravishda roziligi olinishi, shaharsozlik renovatsiya dasturiga kiritilgan renovatsiya loyihalari yuzasidan kelishuvga erishilmagan taqdirda sud tartibida kompensatsiya to‘lab berilishi.

45-modda. Shaharsozlik renovatsiyasi amalga oshiriladigan hududda yangi quriladigan turar va noturar joy ob’ektini mulk qilib berish shaklidagi kompensatsiya berish tartibi Mulkdor va Direksiya o‘rtasida kompensatsiya sifatida shaharsozlik renovatsiyasi amalga oshiriladigan hududda yangi quriladigan turar va noturar joy ob’ektini mulk qilib berish nazarda tutilgan taqdirda shaharsozlik renovatsiyasi hududidagi yangi qurilgan ob’ektlar va ularning qismlari birinchi navbatda ushbu mulkdorlarga kelishuv bitimiga muvofiq realizatsiya qilinadi.

Renovatsiya hududida yashashga rozi bo‘lgan  kvartira egalariga birinchi o‘rinda uy qurilishi, ta’minlanishi va sifati va holati bo‘yicha renovatsiya hududida investor o‘zi uchun quradigan binodan keskin farq qilmasligi kerak.

ya’ni ertaga renovatsiya hududi bitdi deylik, eski shu yerdagi aholi rozi bo‘lgan aholiga qurilgan uy, investor renovatsiya hududida qurgan uydan sifati bo‘yicha keskin farq qilishi mumkin. Chunki bunday amaliyotlar Rossiyada ham ko‘p uchragan. Shu holat bo‘lmasligi uchun hozirdan qarorda himoyalab ketilishi kerak.

Uzoq kutilgan ikki qonun

2018 yilda O‘zbekiston Prezidentining tegishli farmoniga muvofiq o‘tkazilgan bir martalik umumdavlat aksiyasi doirasida 621 ming nafardan ortiq fuqarolarning o‘zboshimchalik bilan egallangan yer uchastkasida tegishli ruxsatnomasiz qurilgan uy-joylariga nisbatan egalik huquqi e’tirof etilib, ularga kadastr hujjatlari rasmiylashtirib berilgan edi. Ammo, o‘zboshimchalik bilan egallangan yerlardagi mulkka egalik huquqi bo‘yicha qonuniy asos yaratilmadi.

2022 yilga kelibgina “Yer uchastkalarini kompensatsiya evaziga jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yish tartib-taomillari to‘g‘risida”gi  qonun bilan “snos”ga tushgan mol-mulk uchun kompensatsiya to‘lash tartibi belgilandi.

2024 yilning fevral oyida esa Oliy Majlis Qonunchilik palatasida “O‘zboshimchalik bilan egallangan yer uchastkalari hamda ularda qurilgan bino va inshootlarga bo‘lgan huquqlarni e’tirof etish to‘g‘risida”gi qonun loyihasi dastlabki tarzda ko‘rib chiqildi. Ma’lumotlarga ko‘ra, bugungi kunga qadar 126 mingdan ortiq fuqarolarning ruxsatnomasiz qurilgan uy-joylarga nisbatan egalikni belgilash masalasi qonuniy yechimni kutmoqda.

Qonun loyihasi bilan yer uchastkasi va unda qurilgan imoratga bo‘lgan huquqni, shuningdek, yakka tartibdagi uy-joy qurilgan va o‘zboshimchalik bilan egallab olingan yer uchastkasiga ijara huquqini e’tirof etish tartibi belgilanmoqda.

Ahamiyatlisi, loyihada o‘zboshimchalik bilan egallangan yer uchastkasi hamda unda qurilgan bino va inshootlarga bo‘lgan huquqlar e’tirof etilgan taqdirda, yer uchastkasini o‘zboshimchalik bilan egallab olgan shaxslar ma’muriy javobgarlikdan ozod etilishi ko‘zda tutilmoqda.

O‘zbekistonda mulk daxlsizligi

2023 yilda O‘zbekiston Amerikaning “The World Justice Project” tashkiloti tomonidan tuzilgan “Hukumat sud qarorisiz va adolatli tovon pulisiz mulkni musodara qilmaslik” reytingida 142 mamlakat ichida 137-o‘rinni egallagan. Mamlakatning mulkchilik bilan bog‘liq tizimi juda yomon baholangan.

“Snos” balosi nima ekanligini o‘zbekistonliklar juda yaxshi biladi. Qancha mehnat va pullar evaziga qurilgan uylar egasining ko‘z o‘ngida buzib yuborilishi odatiy holga aylanib qolgan. Hokimdan tortib, ichki ishlar organlari, prokuratura xodimlarigacha “snos”ga tushgan uylarni buzishda bosh-qosh bo‘lib kelgan. 2019 yilda Samarqand viloyati Payariq tumanida bir guruh fuqarolarning uyi, 2020 yilning may oyida Тошкент viloyati Yangiyo‘l tumani “Bunyodkor” MFY hududidagi uylar, yana xuddi shu yilda Surxondaryoning Oltinsoy tumani fuqarolari uylari, 2021 yilda Toshkent shahrining Yunusobod tumanida joylashgan do‘konlar, xuddi shu yili Namangan shahridagi ikki xonadon, 2022 yilda yana Yunusobodda tadbirkorlar tomonidan qurilgan savdo va maishiy xizmat ko‘rsatish shoxobchalari buzib yuborildi. Shunday holatlarga yana o‘nlab misollar keltirish mumkin. Bu esa mamlakat imijiga salbiy putur yetkazishi, investorlarning O‘zbekistonga biznes boshlash uchun kirib kelishiga to‘sqinlik qilishi turgan gap.

“Yer uchastkalarini kompensatsiya evaziga jamoat ehtiyojlari uchun olib qo‘yish tartib-taomillari to‘g‘risida”gi qonun hali tasdiqlanib, kuchga kirmasdan turib “Shaharsozlik renovatsiyasi to‘g‘risida”gi qonun muhokamadan o‘tyapti. Jamoatchilik e’tibor qaratgan kamchiliklar bartaraf etiladimi yoki hukumat mulk daxlsizligi borasida ortga chekinishda davom etadimi, buni hali vaqt ko‘rsatadi.