Эҳтиёт бўлинг, реновация! Мулк дахлсизлигига оид қонун муҳокамага қўйилди

Февраль ойида Ўзбекистонда “Ўзбошимчалик билан эгалланган ер участкалари ҳамда уларда қурилган бино ва иншоотларга бўлган ҳуқуқларни эътироф этиш тўғрисида”ги қонун ишлаб чиқилиб, илк муҳокамадан ҳам ўтказилди. Мана энди фуқароларнинг мол-мулк дахлсизлиги таъминланади, мулкка эгалик ҳуқуқи тикланади, деб турган пайтимизда кутилмаганда ҳукумат ортга юриш қилди.

Гап шундаки, бир неча кун олдин Адлия вазирлиги “Шаҳарсозлик реновацияси тўғрисида”ги қонун лойиҳасини ишлаб чиқиб, муҳокамалар порталига жойлаштирди. Жамоатчилик фаоллари ва мутахассислар ушбу янги қонун лойиҳасида жиддий камчилик ҳамда “лазейка”лар борлигини айтиб, бу хусусий мулкни янада хавф остига қўйиши мумкинлигини билдирмоқда.

Реновация тўғрисидаги қонун нимадан иборат?

Ўзбекистон мустақил бўлганидан кейин 33 йил давомида, қанча-қанча уй-жойлар реновация баҳонасида бузилганида, ҳали реновация тўғрисидаги қонуннинг ўзи йўқ эди. Янги қонун лойиҳасида келтирилишича, шаҳарсозлик реновациясини амалга ошириш учун эндиликда қуйидагилар асос ҳисобланади:

• шаҳарсозлик реновацияси ҳудудидаги ер участкаларини қайта режалаштириш;

• шаҳарсозлик реновацияси ҳудудида жойлашган турар ва нотурар жой объектлар яшаш, фойдаланиш, ишлатиш учун яроқсиз бўлиб, авария ҳолига келиб қолганлиги;

• ҳудуд аҳолисининг ижтимоий ҳаётига жиддий таъсир қиладиган ҳолатларнинг мавжудлиги;

• шаҳарсозлик реновацияси ҳудудида жойлашган турар ва нотурар жой объектлардан фойдаланиш ноқулай эканлиги ҳамда улардан фойдаланиш самарасиз аҳволга келиб қолганлиги;

• шаҳарсозлик реновацияси ҳудудида жойлашган турар ва нотурар жой объектларнинг муҳандислик-коммуникация ва ижтимоий инфратузилмалари замонавий талабларга жавоб бермаслиги, энергия самарадорлик кўрсатгичлари паст эканлиги;

• шаҳарсозлик реновацияси ҳудудида атроф-муҳитнинг меъморий қиёфаси экологик жиҳатдан зарарли бўлиб қолганлиги.

Иқтисодчи Отабек Бакиров янги қонун лойиҳасидаги қатор камчиликларни санаб ўтди:

“Бир қарашда лойиҳада қатор муҳим мезонларга амал қилингандек. Масалан, реновацияни амалга ошириш учун мулкдорларнинг умумий йиғилишини ўтказиш ва уларнинг камида учдан икки қисмининг нотариал тасдиқланган ёзма розилигини олиш белгиланган. Лекин ҳудуддаги ҳар битта кўп қаватли уй учун энг кам розилик улуши аниқлаштирилмаган (ҳар бир кўп қаватли уйда камида 51% қоидаси киритилиши керак).

Шунингдек, зичлаштириш нормаси ё яшил ҳудуд улуши ҳақида бирон талаб қўшилмаган. Нормал, одамхўр бўлмаган давлатларда реновацияда зичликнинг ошириш ҳисобига амал қилинади. Илгари 1000 киши яшаган мавзега 10000 одам яшайдиган “чумолихона” қурилмайди. Реновация ҳудудида зичлаштириш ҳисобига қўшимча боғча, мактаб ва поликлиника қуриш мажбуриятлари қўшилмагани ўзи оғир бўлган ижтимоий муаммоларни фақат ошириши мумкин.

Яна компенсация беришда, бу хонадон кўринишда бўладими ё пул кўринишидами, бозор нархига нисбатан оширувчи коэффициентларнинг энг кам миқдори киритилмаган. Лойиҳада реновация жараёнида рақобат принципларига амал қилиниши ҳақида бирон ишора йўқ. Бу агар, айтайлик, аукцион ёки конкурс талаблари киритилмаса, реновация билан ҳокимият билан келишиб олган, олдиндан тайинланган шерик корчалонлар шуғулланади дегани”.

Бакировнинг сўзларига кўра, фуқаролар бу қонунни яхшилаб ўқиб чиқишлари ва у ҳақда ўз таклифларини билдириши зарур.

“Пойтахтда ва йирик шаҳарларда аллақачон қурилиш учун бўш ер майдонлари қолмаган (вертолётда қидириб, бўлишиб, зичлаштириб, икки карралаб сотиб, қайта ажратиб, совға қилиниб бўлинди). Қурилиш-девелоперлик бизнесидагилар ва уларнинг ҳокимиятдаги шериклари учун кейинги қадам бу эскирган деб топилган уйларни бузиш орқали янгиларини қуриш билан боғлиқ бўлади. Айрим ҳудудларда, хусусан, Тошкентнинг Оқтепасида бу жараён қонунсиз ҳам аллақачон бошланиб бўлган. Билинг, реновацияга бойлар ё чиновниклар яшаётган ҳудудлар эмас, биринчи навбатда айнан кам таъминланган, ўз ҳудуди ва ҳуқуқини мустақил ҳимоя қилиши қийин бўлган ватандошлар яшайдиган, айни вақтда корчалонлар наздида бузиб, қайта қуриб, сотиб катта фойда қилиш учун кўз остига олинган мавзелар тушади”, дейди иқтисодчи.

Мутахассислар нима дейди?

QALAMPIR.UZ “Шаҳарсозлик реновацияси тўғрисида”ги қонун лойиҳаси ҳақида мутахассислар фикрини билиш мақсадида урбанист Искандар Солиев билан боғланди. Шаҳарсозлик бўйича мутахассис Солиев қонундаги ҳар бир моддани ўрганиб чиқиб, ундаги камчиликларни моддама-модда санаб ўтди.  

4- модда: Замонавий мезонларга жавоб берадиган муҳандислик-коммуникация ва ижтимоий инфратузилмани яратиш, энергия самарадорлик кўрсаткичларини яхшилаш, деб ёзилган.

Шунда қўшимча қилиб “Мастер план эҳтиёжлари учун” деб белгилаб кетилиши керак.

5-модда: мулкдорларнинг шахсий ташаббусига кўра...

Бунда мулкдорларнинг (мулкдорлар, уй-жой мулкдорлари ширкати ва бошқарув сервис компаниялари) шахсий ташаббусига кўра бўлиши керак.

7-модда: Шаҳарсозлик реновациясининг асосий принциплари Шаҳарсозлик реновациясининг асосий принциплари келтирилган, аммо ҳудудни комплекс ривожлантириш ҳақида сўз кетмаган.

13-модда: Реновация лойиҳасида ер участкаларини қайта режалаштиришда ерларнинг самарадорлигини таъминлаш инобатга олиниши шарт. Бино-иншоотларни жойлаштиришда, қоида тариқасида юқорига ўсиш тамойили қўлланилиши лозим. 

18-модда: Шаҳарсозлик реновацияси асосий принципларининг қўлланилиши Шаҳарсозлик реновациясини амалга ошириш, шунингдек реновация лойиҳасини ишлаб чиқиш ушбу Қонунда назарда тутилган асосий принципларига мувофиқ бўлиши керак.

Реновация лойиҳалари муайян ҳудудни ривожлантиришга комплекс ёндашувни, яъни ижтимоий (боғча, мактаб, поликлиника), транспорт ва коммунал инфратузилмани ривожлантириш (қулай узлуксиз пиёдаларга қулай тротуардан тортиб жамоат транспорти йўналишлари) дастурларини таклиф қилиши керак.

Ушбу лойиҳа ҳудуддан энг юқори ва энг яхши фойдаланишни таъминлаши керак. Инвестор учун самарадорликдан ташқари, лойиҳа бюджет самарадорлигини таъминлаши керак. Зичлик нисбатлари инобатга олиниши керак. Яъни илгари 2 қаватли уйлар бор жойда осмонўпар “чумолихона”лар пайдо бўлиб қолмаслигини олдини олиш учун қандайдир аниқ бир текст билан ифодалаб кетиши керак.  

31-модда: кўп квартирали уйдаги мулк эгаларининг очиқ муҳокамасида ушбу уйни реновация лойиҳасига киритиш учун мулкдорларнинг камида учдан икки қисмининг нотариал тасдиқланган ёзма равишда розилиги олиниши, шаҳарсозлик реновация дастурига киритилган реновация лойиҳалари юзасидан келишувга эришилмаган тақдирда суд тартибида компенсация тўлаб берилиши.

Кўп квартирали ҳар бир кўп қаватли уйда камида 51% мулк эгаларининг очиқ муҳокамасида ушбу уйни реновация лойиҳасига киритиш учун мулкдорларнинг нотариал тасдиқланган ёзма равишда розилиги олиниши, шаҳарсозлик реновация дастурига киритилган реновация лойиҳалари юзасидан келишувга эришилмаган тақдирда суд тартибида компенсация тўлаб берилиши.

45-модда. Шаҳарсозлик реновацияси амалга ошириладиган ҳудудда янги қуриладиган турар ва нотурар жой объектини мулк қилиб бериш шаклидаги компенсация бериш тартиби Мулкдор ва Дирекция ўртасида компенсация сифатида шаҳарсозлик реновацияси амалга ошириладиган ҳудудда янги қуриладиган турар ва нотурар жой объектини мулк қилиб бериш назарда тутилган тақдирда шаҳарсозлик реновацияси ҳудудидаги янги қурилган объектлар ва уларнинг қисмлари биринчи навбатда ушбу мулкдорларга келишув битимига мувофиқ реализация қилинади.

Реновация ҳудудида яшашга рози бўлган  квартира эгаларига биринчи ўринда уй қурилиши, таъминланиши ва сифати ва ҳолати бўйича реновация ҳудудида инвестор ўзи учун қурадиган бинодан кескин фарқ қилмаслиги керак.

яъни эртага реновация ҳудуди битди дейлик, эски шу ердаги аҳоли рози бўлган аҳолига қурилган уй, инвестор реновация ҳудудида қурган уйдан сифати бўйича кескин фарқ қилиши мумкин. Чунки бундай амалиётлар Россияда ҳам кўп учраган. Шу ҳолат бўлмаслиги учун ҳозирдан қарорда ҳимоялаб кетилиши керак.

Узоқ кутилган икки қонун

2018 йилда Ўзбекистон Президентининг тегишли фармонига мувофиқ ўтказилган бир марталик умумдавлат акцияси доирасида 621 минг нафардан ортиқ фуқароларнинг ўзбошимчалик билан эгалланган ер участкасида тегишли рухсатномасиз қурилган уй-жойларига нисбатан эгалик ҳуқуқи эътироф этилиб, уларга кадастр ҳужжатлари расмийлаштириб берилган эди. Аммо, ўзбошимчалик билан эгалланган ерлардаги мулкка эгалик ҳуқуқи бўйича қонуний асос яратилмади.

2022 йилга келибгина “Ер участкаларини компенсация эвазига жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйиш тартиб-таомиллари тўғрисида”ги  қонун билан “снос”га тушган мол-мулк учун компенсация тўлаш тартиби белгиланди.

2024 йилнинг февраль ойида эса Олий Мажлис Қонунчилик палатасида “Ўзбошимчалик билан эгалланган ер участкалари ҳамда уларда қурилган бино ва иншоотларга бўлган ҳуқуқларни эътироф этиш тўғрисида”ги қонун лойиҳаси дастлабки тарзда кўриб чиқилди. Маълумотларга кўра, бугунги кунга қадар 126 мингдан ортиқ фуқароларнинг рухсатномасиз қурилган уй-жойларга нисбатан эгаликни белгилаш масаласи қонуний ечимни кутмоқда.

Қонун лойиҳаси билан ер участкаси ва унда қурилган иморатга бўлган ҳуқуқни, шунингдек, якка тартибдаги уй-жой қурилган ва ўзбошимчалик билан эгаллаб олинган ер участкасига ижара ҳуқуқини эътироф этиш тартиби белгиланмоқда.

Аҳамиятлиси, лойиҳада ўзбошимчалик билан эгалланган ер участкаси ҳамда унда қурилган бино ва иншоотларга бўлган ҳуқуқлар эътироф этилган тақдирда, ер участкасини ўзбошимчалик билан эгаллаб олган шахслар маъмурий жавобгарликдан озод этилиши кўзда тутилмоқда.

Ўзбекистонда мулк дахлсизлиги

2023 йилда Ўзбекистон Американинг “The World Justice Project” ташкилоти томонидан тузилган “Ҳукумат суд қарорисиз ва адолатли товон пулисиз мулкни мусодара қилмаслик” рейтингида 142 мамлакат ичида 137-ўринни эгаллаган. Мамлакатнинг мулкчилик билан боғлиқ тизими жуда ёмон баҳоланган.

“Снос” балоси нима эканлигини ўзбекистонликлар жуда яхши билади. Қанча меҳнат ва пуллар эвазига қурилган уйлар эгасининг кўз ўнгида бузиб юборилиши одатий ҳолга айланиб қолган. Ҳокимдан тортиб, ички ишлар органлари, прокуратура ходимларигача “снос”га тушган уйларни бузишда бош-қош бўлиб келган. 2019 йилда Самарқанд вилояти Паяриқ туманида бир гуруҳ фуқароларнинг уйи, 2020 йилнинг май ойида Тошкент вилояти Янгийўл тумани “Бунёдкор” МФЙ ҳудудидаги уйлар, яна худди шу йилда Сурхондарёнинг Олтинсой тумани фуқаролари уйлари, 2021 йилда Тошкент шаҳрининг Юнусобод туманида жойлашган дўконлар, худди шу йили Наманган шаҳридаги икки хонадон, 2022 йилда яна Юнусободда тадбиркорлар томонидан қурилган савдо ва маиший хизмат кўрсатиш шохобчалари бузиб юборилди. Шундай ҳолатларга яна ўнлаб мисоллар келтириш мумкин. Бу эса мамлакат имижига салбий путур етказиши, инвесторларнинг Ўзбекистонга бизнес бошлаш учун кириб келишига тўсқинлик қилиши турган гап.

“Ер участкаларини компенсация эвазига жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйиш тартиб-таомиллари тўғрисида”ги қонун ҳали тасдиқланиб, кучга кирмасдан туриб “Шаҳарсозлик реновацияси тўғрисида”ги қонун муҳокамадан ўтяпти. Жамоатчилик эътибор қаратган камчиликлар бартараф этиладими ёки ҳукумат мулк дахлсизлиги борасида ортга чекинишда давом этадими, буни ҳали вақт кўрсатади.